PACOTE OLÍMPICO 2 – APA MARAPENDI: O “PARQUE” E AS BENESSES URBANÍSTICAS.

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Parque criado por decreto em 2011
PARA ENTENDER


Este Blog publicou três textos sobre o novo ‘PACOTE OLÍMPICO’, propostas de leis urbanísticas enviadas à Câmara de Vereadores ao apagar das luzes do mandato legislativo em curso: O PACOTE OLÍMPICO 2 E A ZONA PORTUÁRIAPACOTE OLÍMPICO 2 – O CAMPO DE GOLFE E A APA MARAPENDI;PACOTE OLÍMPICO 2 – O HOTEL HYATT E A APA MARAPENDI, temas contidos no projeto de lei complementar PLC nº 113/2012.

A segunda proposta – o PLC nº 114/2012 – consiste em instituir uma Operação Urbana Consorciada –OUC* na Área de Proteção Ambiental Marapendi: prevê a transferência de potencial construtivo de terrenos situados na orla marítima da Reserva, para outros locais.

Isto significa que construções hipotéticas jamais erguidas e sequer licenciadas serão transformadas em uma espécie de cupom, um título equivalente a metros quadrados que poderão ser negociados e transformados em áreas de construção, acrescidas fisicamente aos volumes máximos hoje permitidos na Barra da Tijuca, Jacarepaguá e região das ‘Vargens’.


APA Marapendi e Parque Marapendi
Imagem: Custódio Coimbra


O argumento usado é a implantação de parque criado por decreto em 2011, na APA, em frente à chamada Praia da Reserva, proibindo ali novas construções. A Prefeitura alega que as leis a caminho trarão um benefício para a cidade – o novo ‘parque’. A conferir!






Cabe aqui lembrar que a APA Marapendi já contém o Parque Natural Municipal Marapendi e que, curiosamente, o novo ‘parque’ fica em local submetido a leis de proteção do Meio Ambiente, normas que continham salvaguarda significativa. As restrições diminuíram ao ser promulgada uma lei perniciosa que aumentou o potencial construtivo, em 2005!

Por outro lado, se o nome dado à área em 2011 – Parque Natural Municipal da Barra da Tijuca  – confunde a todos, o ato que o criou não se confundiu: a delimitação cuidou de desviar-se do futuro complexo Hyatt, que com ele faz divisa.

*Obs. – A OUC é um instrumento da política urbana previsto no Estatuto da Cidade, cuja finalidade consta nos parágrafos 1º e 2º do art. 32 da Lei Federal 10257/2001:

§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

§ 2o Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:

I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.

PORQUE NO PACOTE

O PLC 114/2012 não faz referência à Copa do Mundo 2014 nem aos Jogos Olímpicos 2016, mas está no “pacote”, indiretamente. O governo afirma que o “benefício” do parque será obtido em troca da retirada (!!) de 58 mil m² da reserva demarcados na margem norte da lagoa que serão transformados em um Campo de Golfe particular.

A triangulação estranha e sem sentido fica ainda mais incompreensível por se tratar de uma área pública doada ao antigo Estado da Guanabara. Os mentores da OUC querem justificar o injustificável, carimbando de “Olímpico” o campo que ostentará o título por apenas 16 dias, tempo médio que dura uma Olimpíada.



Pacote de Bondades (…) O pacote olímpico transforma em não edificáveis todos os lotes da Área de Preservação Ambiental (APA) de Marapendi voltados para a Praia da Reserva, que serão transformados num parque público. Em troca, um trecho de 58 mil metros quadrados às margens da Avenida das Américas, considerado intocável por estar em Zona de Conservação da Vida Silvestre, seria liberado para construções. (…)




APA MARAPENDI NO TRECHO DA ORLA


Blog My Habitat

A parte da APA Marapendi que fica defronte ao mar, de fato, permite algumas construções desde 1976, como esclarecido em PACOTE OLÍMPICO 2 – O HOTEL HYATT E A APA MARAPENDI: índices baixíssimos e uso restrito com o Plano Piloto; hotel com 3 andares (2 abaixo da rua) em terrenos com área mínima de 200 mil m², em 1993; e as benesses concedidas pelos vereadores com lei de 2005 – “A Despudorada” cuja constitucionalidade foi arguida -, em especial índices maiores para hotéis em terrenos com 40 mil m², e parâmetros de ocupação ainda mais generosos para o terreno que hoje pertence à Rede Hyatt.




A TRANSFERÊNCIA DE POTENCIAL CONSTRUTIVO QUE INTRIGA


Mesmo dotada de índices urbanísticos desde 1976, há pouquíssimas construções na área, situação que se manteve após a regulamentação da APA em 1993, e o aumento de potencial em 2005. Com a aprovação do Pacote Olímpico 1, em 2010, foi noticiada a construção do conjunto Hyatt – hotel e dois prédios residenciais. Só.


Portanto, após a instituição da Reserva Biológica em 1959 quando nada podia ser construído, as leis mudaram: a oportunidade para construir esteve à disposição dos proprietários durante quase quatro décadas e não foi aproveitada. É esse “potencial construtivo” não utilizado que o governo municipal pretende garantir e eternizar, uma figura jamais utilizada no Rio de Janeiro não obstante sucessivas modificações que reduziram o aproveitamento do solo urbano.

Se a Prefeitura não se satisfaz apenas com a presença da APA incorporada à paisagem urbana e natural carioca, e pretende transformá-la em outro parque, poderia desapropriar os terrenos particulares, como pretende fazer com a Antiga Fábrica de Chocolates Bhering e a Gafieira Estudantina; poderia ter lutado contra a lei perniciosa de 2005, no Judiciário; ou proposto sua revogação.

Não o fez.

Ao invés de soluções simples e lógicas o governo municipal prefere garantir ao particular um direito não exercido criando uma equação complicada travestida de benefício para o Rio de Janeiro, que transferirá de lugar áreas de construção inexistentes; prefere tornar o imaterial concreto – literalmente – e distribuí-lo por outros terrenos teoricamente em função de um parque talvez desnecessário por já estar em local protegido e integrado à paisagem da cidade.


Blog Humor Político


Prédios residenciais e comerciais da Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes, Jacarepaguá, Vargem Grande, Vargem Pequena e Camorim poderão receber mais três andares. Hotéis, mais cinco. Por exemplo: um edifício situado onde o gabarito de altura é 3 andares poderá ter a companhia de um prédio residencial com 6 andares ou um hotel com 8 andares, caso o terreno vizinho venha a fazer parte da OUC.

Os locais agraciados estão discriminados no projeto de lei.




ÍNDICES URBANÍSTICOS, BENESSES ETERNAS E UMA HIPÓTESE PLAUSÍVEL

Blog Vírus Planetário
Os cupons da felicidade não são totalmente gratuitos. Os proprietários das terras deverão doá-las ao município para receber o bônus. Uma fórmula intrincada analisada na newsletter Ex-Blog completa o caminho para obter o cupom.

As Benesses Urbanísticas Eternas foram engendradas com maestria. Não será de admirar se daqui a algum tempo a áreas que serão doadas para o parque novo sejam novamente passadas ou vendidas à iniciativa privada. Por que não?

Outras áreas públicas foram objeto de doação, por exemplo, a que está em vias de ser transformada em Campo de Golfe – não se sabe com que mecanismo -, do outro lado da mesma Lagoa de Marapendi, e que hoje é – exatamente – um Parque!


A hipótese é plausível: lei urbanística recente – o PEU Vargens, de 2009 – criou um mecanismo inédito: áreas doadas obrigatoriamente ao município podem ser vendidas ao doador caso a Prefeitura as considere sem serventia!



O CÁLCULO

Internet
A transparência da OUC que o governo municipal pretende instituir será verdadeira se for divulgado quantos terrenos particulares existem na área do parque decretado em 2011, qual é o respectivo potencial construtivo e como será calculado: com base na lei da Reserva Biológica – algo próximo de zero; na lei de Lúcio Costa – índices baixos; no decreto de 1993 – uso de hotel com 1 andar acima da rua e 2 abaixo; a lei despudorada de 2005 que triplicou o aproveitamento; ou áreas de construção para hotéis com as benesses inescrutáveis da LC 108/2010 – no PACOTE OLÍMPICO 1.


Que tipo e construção o proprietário afirmará que faria para ser ressarcido? Um restaurante com 1 andar ou um hotel com 8 andares e subsolos? Escritórios, apartamentos?

O mercado imobiliário precisará contratar o arquiteto que projetará o que não será feito. A Prefeitura verificará se atende à lei que não mais vige e responderá “sim, poderia construir; não pode mais porque agora é parque”.

Então, tal qual um arremesso de peso olímpico, o proprietário poderá atirar os metros quadrados invisíveis e distribuí-los pela Baixada de Jacarepaguá como lhe for mais conveniente. Antes, o arquiteto perguntará ‘Posso atirar tudo? Estacionamentos, áreas de lazer, áreas de apoio, coberturas, subsolos…?’



UMA TEORIA

Mapa anexo ao PLC 114/2012


O Blog intui que nos terrenos situados na área do futuro parque – todos – há viabilidade econômica para serem construídos hotéis com os benefícios do PACOTE OLÍMPICO 1. Intui que o mercado solicita com urgência.

A área de construção a ser transferida atingirá o máximo, conforme permitirá o PACOTE OLÍMPICO 2 assim que for aprovado pelos vereadores e sancionado pelo prefeito.

Os PACOTES são apenas mais dois entre os muitos presentes dos Deuses que têm comandado o uso do solo da Cidade de São Sebastião do Rio de Janeiro nos últimos tempos, do alto de um estranho Olimpo.

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