Proposta de Código de Obras para o Rio – Análise, Parte 2

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Imagem: Reprodução Internet

 

Repetindo a introdução de Proposta de Código de Obras para o Rio – Análise, Parte 1, ou, mais retrocesso.

“A única revolução é a mudança significativa de índices construtivos, que, ao contrário do que afirma o prefeito no vídeo citado, em vários aspectos retornam a parâmetros iguais ou inferiores aos dos anos 1970”. (…) “Dentre o muito que comentar, destacamos hoje apenas um aspecto – espantoso! – a possibilidade de transformar hotéis em edifícios residenciais, como afirmamos em março/2013 que aconteceria, diante do número expressivo de hotéis que seriam construídos na cidade com inúmeras benesses urbanísticas e isenções fiscais. Não era preciso ter bola-de-cristal para vislumbrar esse cenário pós-olímpico. Trecho de RIO DE JANEIRO – HOTÉIS EM REFORMA, EM CONSTRUÇÃO, EM PROJETO OU EM ESTUDOS: (…)” – Trechos de Código de edificação – Código de ficção

Em Código de edificação – Código de ficção (10/11/2017) comentamos apenas dois aspectos (…): a redução nas medidas dos cômodos de um modo geral (de unidades residenciais e comerciais) e a inacreditável permissão para mudar o uso de hotéis para prédios residenciais, poucos anos após os inúmeros incentivos fiscais e índices urbanísticos especiais (maiores, obviamente, do que os vigentes), concedidos (…) A transformação se daria através do pagamento da famigerada “mais-valia”. (…) Não porque seja uma proposta desavergonhada, mas, porque devido à “invasão”, o PLC não pode ser votado. A solução será enviar a mais-valia para hotéis em projeto separado. Consta que a benesse apelidada “mais-valerá” também voltará, invenção esdrúxula do antecessor do prefeito atual, que prevê o pagamento para regularizar o ilegal, de antemão, isto é, deseja-se construir algo ao arrepio da lei: paga-se e constrói-se em seguida. (…)

 Abaixo, mais comentários sobre o PLC nº 43/2017, um novo-velho código de obras (v. itens 1 a 7 no post anterior), cabendo lembrar um item básico: o novo código deve ser aprovado junto com o novo Regulamento de Zoneamento, que será chamado Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS, sob pena de sua não aplicabilidade, por ser o futuro COES conflitante com o atual RZ (link para o PLC n. 43/2017).

Urbe CaRioca

 

  1. Outros elementos externos – Criam-se elementos construtivos acima do último andar útil, com 4,50 m de altura, que podem chegar até o plano das fachadas. Na prática significa que a volumetria das edificações aumentará – larguras e alturas – e que esses elementos não serão considerados nem para o cálculo de prismas de ventilação e iluminação, nem de afastamentos, mais uma vez prejudicando as condições de luz e aeração de compartimentos e de prédios vizinhos.
  2. Elementos internos – Capítulo particularmente questionável: as áreas mínimas sempre foram estabelecidas pela ÁREA ÚTIL do cômodo ou da unidade – na área privativa consideram-se as paredes; a área útil é aproximadamente 8 a 10% menor que a privativa; fixar área média significa que haverá unidades com áreas diversas sem necessidade de oferecer um espaço mínimo; a área exigida deve ser útil, uma só, e mínima, jamais média; volta em todo o território a possibilidade de fazer o antigo ‘conjugado’ ou ‘quitinete’ (estabelecer “dotado dos equipamentos relativos a um banheiro e a uma cozinha, ainda que incorporados ao compartimento principal” talvez signifique que haverá vaso sanitário na sala); as unidades de prédios de interesse social podem ser ainda menores (dignidade, salubridade e conforto devem ser oferecidos a todos); a única medida mínima é a de pé-direito, de 2,60m, estranhamente reduzida para 2,50 nos lugares onde o gabarito é estabelecido por altura (leia-se: Leblon) e nos prédios de interesse social (se o mínimo aceitável é 2,60m que seja assim para todos).
  3. Unidades não residenciais (salas, quartos de hotéis e lojas) – nos sanitários não poderá haver sobreposição de peças (cuidado que não consta nas unidades residenciais, onde voltarão os banheiros dos anos 1970 com chuveiro em cima do vaso sanitário); prevê que jiraus de lojas ocupem 100% da loja, que resulta em criar mais um andar computável no gabarito e na ATE que não será considerado, com pé-direito de 2,20m quando o mínimo é 2,60m (absurdo aprovado pela Lei Complementar nº 175/2017 que deve ser REVOGADA).
  4. Ventilação e iluminação dos compartimentos – libera cozinhas de unid. residenciais e os conjuntos sala-cozinha de possuírem ventilação e iluminação natural; reduz as medidas mínimas para vãos de iluminação e ventilação e de vãos de ventilação em TODOS os compartimentos que passam a ter condições piores do que as previstas em 1970; dispensa ventilação natural para salas comerciais (ora, são compartimentos de permanência prolongada, devem ter janelas para ventilá-los); dispensa profundidade máxima para terraços cobertos que servem para iluminar e ventilar compartimentos (sempre tiveram profundidade máxima igual à largura – piora, mais uma vez, condições de conforto e salubridade); reduz a necessidade de aberturas de janelas em prédios dotados de ar condicionado de 1/15 para 1/25 (é previsão para garantir condições de permanência caso o ar condicionado deixe de funcionar por qualquer motivo – novamente, piora a habitabilidade e a segurança). Abaixo, a tabela proposta e a tabela que deve ser mantida de modo a garantir condições mínimas de conforto, iluminação e ventilação dos compartimentos. 
Compartimento Área mínima do vão 
(sobre a área do compartimento)
 
Salas, Quartos, Salas Comerciais e demais compartimentos de permanência prolongada. 1/8

 

Cozinha, Copa, Vestiários e Refeitórios. 1/10
Conjunto Sala-Cozinha. 1/8 da área do conjunto

 

Banheiros e Lavabos 
(apenas a ventilação é obrigatória).
1/10 quando natural
1/8 quando por dutos
 
Lojas (apenas a ventilação é obrigatória). 1/8 – excluindo o jirau
ou ar condicionado
Compartimento Área mínima do vão
(sobre a área do compartimento)
 
Área mínima do vão

(compartimentos com profundidade maior que 2,5 vezes e até 4 vezes a altura do compartimento, contada do prisma ou afastamento)

Salas, Quartos, Salas Comerciais e demais compartimentos de permanência prolongada. 1/6 1/4
Cozinha, Copa, Vestiários e Refeitórios. 1/8 1/6
Conjunto Sala-Cozinha. 1/6 da área do conjunto 1/4
Banheiros e Lavabos 
    (apenas a ventilação é obrigatória).
1/8 quando natural
    1/6 quando por dutos
1/6 quando natural
    1/4 quando por dutos
Lojas (apenas a ventilação é obrigatória). 1/6 – quando natural excluindo o jirau
    ou ar condicionado
1/4 – quando natural excluindo o jirau
    ou ar condicionado
       
  1. Partes comuns – nas escadas retira a obrigação de respeitar a fórmula matemática que estabelece a relação entre medidas dos degraus – piso e altura – para conforto do usuário; é importante discutir verificar a acessibilidade no caso de isenção de elevadores e para edificações de interesse social, o que pode ser resolvido com o uso de rampas para pedestres, o que o código “revolucionário” não prevê; dispensa área mínima para hall de elevadores; reduz à metade a ventilação mínima das áreas de recreação (aqui, espaço usado por crianças); a previsão de área de recreação e outros compartimentos como apartamento de porteiro não mais ser obrigatória (é de se supor que uma vez construídos serão contados na ATE e no gabarito; a isenção pressupõe a perda do bônus que existe atualmente para que a obrigação seja cumprida: portanto, pavimento de uso comum ou qualquer compartimento relativo deve ser computado nas áreas máximas e número de andares máximo, permitidos); libera-se a exigência de cada loja prever um banheiro em “shoppings”, que deverão prever sanitários públicos (uma boa medida; estranha-se, no entanto, a benesse de considerar no número de banheiros públicos aqueles banheiros individuais das lojas; ora, se é da loja não é para o público do centro comercial – mais uma vez o novo-velho código confunde bônus com obrigação: esses banheiros particulares das lojas não podem ser incluídos no número mínimo de banheiros públicos, obviamente); permite a construção de dependências para funcionários em qualquer subsolo desde que tenha prisma de iluminação e ventilação ‘adequados’ (tolerável desde que esses prismas tenham as medidas mínimas para toda a altura do prédio, isto é, do subsolo em causa até a cobertura, o que, é claro, não está mencionado no código revolucionário); permite construções acima do embasamento com até dois andares (aspecto duvidoso, pois os embasamentos em geral têm altura máxima definida, o que está no RZ atual – benesse sem razão de ser; caso a edícula esteja no terreno, deverão ser considerados os afastamentos de cada construção somados, o que o código revolucionário também não menciona); permite várias construções de caráter permanente sobre o afastamento frontal (é inconveniente e prejudicial também por várias razões).
  2. Aparelhos de transporte – permite girador para elevador de carros no afastamento frontal (errado, afastamento frontal deve ser livre de elementos fixos e estruturais); o inciso II do art. 28 é incompreensível; diminui a largura das circulações de veículos nas garagens para 2,50m (atualmente é de no mínimo três, quatro ou cinco metros de largura conforme o ângulo formado entre o eixo longitudinal da vaga e o eixo da circulação seja 30°, entre 30° e 45°, ou acima de 45°, respectivamente, e assim deve ser mantido – a alteração cria más condições de circulação); permite em qualquer garagem “a instalação de equipamentos para estacionamento de veículos, automatizados ou não, horizontais ou verticais, que, caso configurem edificação independente ou acréscimo volumétrico de edificações existentes, deverão atender à volumetria e ao zoneamento – equiparado a edifício garagem…” (item complexo – há que avaliar principalmente em prédios residenciais); por outro lado, estacionamentos não serão mais obrigatórios, o que remete a questão anterior: estacionamentos DEVEM SER CONPUTADOS NA ÁREA TOTAL DE EDIFICAÇÃO E NO GABARITO, pois a obrigatoriedade era acompanhada de um bônus, que perde a razão de ser.
  3. Condições de casas uni e bifamiliares – mantém os benefícios do Decreto nº 10426/91, que liberou medidas mínimas, mas no COES pelo menos as portas terão as mesmas medidas exigidas para todos; porque o código revolucionário parece obsessivo em relação a pioras as condições de iluminação e ventilação dos compartimentos, o mesmo ocorre com as casas e os afastamentos das divisas, que são bem menores do que os vigentes (hoje são 1,50m p casas com até 7,50m de altura e 2,50m p superior a 7,50m – a proposta prevê apenas 1,50m independente da altura da construção).

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