Varandas deixam de ser varandas

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Carequinha. Imagem obtida na internet.

O fechamento das varandas abertas, construídas nos edifícios da Cidade do Rio de Janeiro com base em normas que vigoram desde 1975, já está liberado totalmente (O Globo, 29/04/2018).

A estranha lei da “mais-valia”, aplicada há mais de meio século para regularizar o irregular, mediante pagamento ao município, deixou de vigorar durante poucos tempo nos anos 1990 para voltar com força, em seguida. Seja pela arrecadação obtida com as multas de valor expressivo, ou pela pressão do mercado imobiliário, e de proprietários desejosos de ampliar seus apartamentos, a lei “bumerangue” foi e voltou várias vezes, para legalizar o que jamais seria aprovado: o fechamento de varandas e andares a mais.

Não é tema simples diante das intrincadas leis urbanísticas vigentes, conforme apontado em vários posts neste Urbe CaRioca (marcadores ‘varandas’, ‘lei urbanística’). Porém, sempre esteve claríssimo que tais varandas eram um bônus concedido aos construtores/empreendedores, mediante o cumprimento de determinadas condições, o que pode ser explicado de modo simples.

Nos terrenos e lotes onde se pretende construir de acordo com as normas legais  vigentes e sob os devidos registros (não é o caso das favelas, invasões, e outras ocupações irregulares) incide um índice construtivo que determina a área máxima de construção possível ou, Área Total de Edificação – ATE. As varandas permitidas a partir de 1975 – norma incorporada ao Regulamento de Zoneamento aprovado pelo Decreto n. 322/76 – compreendem áreas de construção oferecidas a mais, além da ATE, portanto, e também não computadas na taxa de ocupação máxima, outro índice construtivo básico. Para usufruir esse bônus havia duas condições: as varandas deveriam ser construídas em balanço e permanecerem abertas, obrigação incluída no projeto aprovado, na Convenção de Condomínio, e no Registro de Imóveis.

Na medida em que as varandas passam a ser fechadas, incorporadas às unidades e aos prédios respectivos, é de se indagar como serão licenciados os novos projetos.

Ora, se as varandas não contadas na ATE, que aumentam a ocupação no terreno, reduzem espaços livres e afastamentos mínimos exigidos, passam a constituir volumes fechados – mesmo que com apenas com vidros – obviamente não mais apresentarão as características que embasaram sua criação, e que são objeto de decreto de 1976, diploma legal com força de Lei Complementar.

Por isso não poderão mais ser autorizada quando forem licenciados novos projetos, salvo se incluídas nas áreas máximas de construção permitidas, e se respeitarem afastamentos mínimos exigidos. Quem irá querer?

Urbe CaRioca

Caderno Morar Bem, Jornal O Globo. Nota: As varandas da imagem são anteriores às autorizadas pela norma de 1975. Eram previstas no Decreto n. 6000/37,o primeiro Código de Obras consolidado do então Distrito Federal. O fechamento alterou a volumetria e as belas linhas art-decò dos edifícios de Copacabana.

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