Pacote Olímpico 1 Zona Portuária, Gabaritos de Altura, Hotéis, Isenções de Impostos Imagem: Internet |
Analisamos o que chamamos de ‘enxurrada hoteleira’ em RIO DE JANEIRO – HOTÉIS EM REFORMA, EM CONSTRUÇÃO, EM PROJETO OU EM ESTUDOSe em DEMOLIÇÕES 3 – OS HOTÉIS E O PACOTE OLÍMPICO 1, quando mencionamos as leis urbanísticas aprovadas pelo atual prefeito e pela Câmara de Vereadores na gestão 2009-2012.
Tais normas aprovadas no final de 2010 ficaram conhecidas por PACOTE OLÍMPICO 1 e destinaram-se exclusivamente a criar os ditos “benefícios” para a Zona Portuária – ZP e para a construção de hotéis benesses na forma de índices urbanísticos especiais – aumento expressivo de andares e área a construir – e isenções fiscais, a título de incentivar o mercado imobiliário na região do porto e a indústria hoteleira em praticamente toda a cidade. A justificativa era atrair investimentos para o projeto de revitalização da ZP e aumentar a capacidade de receber hóspedes durante os eventos Copa do Mundo 2014 e Jogos Olímpicos 2016.
Quando os projetos de lei respectivos ainda estavam em tramitação na Câmara de Vereadores escrevemos o artigo Benefícios duvidosos, publicado no Jornal O Globo em 18/10/2010. Passados três anos a ausência de projetos habitacionais na Zona Portuária tem sido objeto de muitas críticas: lá prevalecem empreendimentos comerciais de grande porte – era a intenção – e o único prédio residencial, de iniciativa do governo, é fruto de pressões.
O assunto foi apresentado com muita propriedade no artigo Porto do Rio sem habitação: encenação governamental, da professora Sonia Rabello, cuja leitura recomendamos. Seguem dois trechos:
Cena 3: Durante o meu mandato como vereadora, proponho o projeto de lei destinando, obrigatoriamente, um percentual mínimo de 10% dos recursos públicos do potencial construtivo vendidos para serem aplicados em habitação social. E a destinação de um mínimo de 10% da área também para habitação social.
Cena 4: Após tramitar pelas várias comissões da Câmara de Vereadores, o projeto para destinação de habitação social é, finalmente, incluído na pauta de votação. Quando está para ser votado, o líder do governo Paes e atual vice-prefeito do Rio (PT) apresenta uma emenda ao projeto (apoiada por outros 16 vereadores) que suprimia a destinação dos 10% dos recursos do CEPACs à habitação social. Com isso, também tira o projeto da pauta de votação.
Com o tema da Habitação na berlinda e devido às várias menções ao PACOTE OLÍMPICO 1 que temos feito em textos neste blog, reproduzimos o artigo de 2010 para melhores esclarecimentos, lembrando que à época o novo Plano Diretor ainda não havia sido aprovado e o antigo Hotel Meridien ainda estava abandonado. O Hotel Nacional, porém, continua vazio.
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| Guaratiba, Campo da Fé, Julho 2013 Imagem: Conexão Jornalismo |
Quanto à possibilidade de construir pousadas e resorts em Guaratiba e no Alto da Boa Vista, imaginada então como positiva, é imperioso esclarecer que o cogitado na época em nada se pareceria com o que está por chegar naquele bairro da Zona Oeste – o anunciado projeto Minha Casa Minha Vida no terreno gigantesco que virou um lamaçal (v. GUARATIBA: DE ZONA RURAL A LAMAÇAL – Parte 1) – muito menos com o empreendimento de grande porte que se pretende construir no lugar do antigo Hotel Paineiras, dois enormes erros, na nossa visão.
Os hotéis, o empreendimento comercial na Floresta da Tijuca, e a região de Guaratiba ainda serão objeto de novas considerações.
Quanto à falta de habitação na região do Porto, o alcaide agora pretende ‘consertar’ a opção feita deliberadamente como declarado. Falta de aviso não foi (v. a opinião do presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil – IAB em ARTIGOS: ZONA PORTUÁRIA – OUTROS PONTOS DE VISTA e o post O PACOTE OLÍMPICO 2 E A ZONA PORTUÁRIA).
Resta saber se o Prefeito e sua bancada mudarão a lei de 2010, o que é improvável devido a compromissos assumidos, por exemplo, com a venda das CEPACs, hoje propriedade da Caixa Econômica Federal. Até aqui, as declarações são apenas confete para a mídia.
Resta saber se o Prefeito e sua bancada mudarão a lei de 2010, o que é improvável devido a compromissos assumidos, por exemplo, com a venda das CEPACs, hoje propriedade da Caixa Econômica Federal. Até aqui, as declarações são apenas confete para a mídia.
Feitos os esclarecimentos, abaixo, o artigo cujo foco foi a benesse para os hotéis. A questão habitacional foi mencionada em outro artigo publicado no mesmo jornal e na época divulgado aqui no blog. O título: SEMPRE O GABARITO.
Boa leitura.
Boa leitura.
URBE CARIOCA
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Pacote Olímpico 2 Zona Portuária, Mais Gabaritos de Altura, Hotéis, Isenções de Impostos, Garantia de Áreas não Construídas, Aumento de Gabaritos na Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes e Região das Vargens, Campo de Golfe, APA Marapendi. Imagem: Internet |
Andréa Redondo
Artigo publicado no Jornal O Globo em 18/10/10
Enquanto o Plano Diretor do Rio tramita desde 2006, o projeto de lei para incentivar a indústria hoteleira – o Pacote Olímpico – está na iminência de ser aprovado pelos vereadores. Um recorde. A necessidade de acomodações visando à Copa de 2014 e aos Jogos Olímpicos de 2016 justificaria o alegado incentivo, contexto em que espantoso texto anônimo foi inserido na proposta do PD. Entre as estranhezas, seria permitida a construção de hotéis como nos anos 1970, quando volumetria, altura do prédio e ocupação do lote eram ilimitadas.
O texto foi cancelado após clamor geral, mas, reeditadas, as medidas constam no Pacote do Poder Executivo que incidirá em parte dos bairros, da Ilha ao Centro e Copacabana, da Barra da Tijuca a Guaratiba; no Alto da Boa Vista e em Realengo; no Sambódromo e na Zona Oeste.
Se o caráter do benefício era explícito, agora as regras são sutis. Ao contrário da afirmação de que os índices urbanísticos vigentes serão mantidos, mais uma vez liberam-se os gabaritos dos hotéis, agora com norma intrincada: escadas, corredores, elevadores, dependências, estacionamentos, áreas de lazer e convenções são excluídos da área de construção e do volume fixados para cada bairro.
O aspecto das futuras construções é imprevisível, pois o tamanho dos prédios dependerá do programa hoteleiro, da criatividade de empreendedores e arquitetos, e de uma boa calculadora. Quanto maior a proporção entre áreas de apoio e de quartos, maior a construção. Simplificando: quanto mais cômodos que “não contam” houver, mais o projeto crescerá. Portanto, devido aos espaços desconsiderados, afirmar que os parâmetros urbanísticos serão obedecidos é irreal e enganoso.
Para usufruir dos benefícios e isenções fiscais será necessário gravar a finalidade do edifício, isto é, não importa o futuro: uma vez hotel, sempre hotel, obrigação imponderável, razão provável para não haver sanções pelo seu descumprimento. O gravame é inócuo e a realidade remete ao abandono dos hotéis Meridien, Nacional, São Conrado Palace e Gávea Tourist. Deveria haver estudos técnicos comprovando que sem a oferta os hotéis não seriam construídos. Afinal, a demanda fruto da Copa e dos Jogos é real, ainda que os eventos, passageiros. Por outro lado, eternizar uma atividade é argumento que não resiste aos riscos dos negócios e à dinâmica da cidade.
Mais adequado seria respeitar a lei vigente e permitir a transformação dos hotéis em residências, escolas, hospitais e escritórios. É ilógico conceder privilégios, criar obrigação incontrolável, e marcar o perfil do Rio em troca de um suposto proveito para a cidade cujo retorno sequer foi demonstrado.
Certamente há méritos no pacote. Fora eventuais excessos volumétricos, permitir hotéis na Avenida das Américas e em outras vias estruturais da região pode ser positivo, pois inexplicável é o Plano Piloto da Baixada de Jacarepaguá ter restringido a atividade à orla marítima. Incentivar pousadas voltadas para o ecoturismo e resorts em Guaratiba e no Alto da Boa Vista parece adequado, se autorizadas mediante submissão à proteção do meio-ambiente e evitados impactos negativos.
Mas qualquer aspecto favorável nunca poderia ser prejudicial à cidade ou passar ao largo do Plano Diretor. A nova lei passa ao largo do PD e é dita provisória. O resultado será perene, bem como o desperdício de preciosos recursos públicos.
ANDRÉA REDONDO é arquiteta.