Vendo o Rio: Urbanismo, Mercado Imobiliário e Gabaritos – O caso do Vasco

Nos próximos dias poderá ser aprovado por Suas Excelências, os vereadores do Rio de Janeiro, o Projeto de Lei Complementar – PLC nº 142/2023, que “Institui a operação urbana consorciada do estádio de São Januário no bairro Vasco da Gama, estabelece diretrizes urbanísticas para a área de abrangência delimitada na operação, permite a transferência do direito de construir, permite a construção elevada sobre o embasamento da sede náutica da lagoa, institui conselho consultivo e dá outras providências”, de autoria do Poder Executivo.

Nesta análise vamos nos ater apenas ao PLC nº 142, lembrando que também está em tramitação a proposta para a construção de um autódromo em Guaratiba nas mesmas condições, ambos na vigência do novo Plano Diretor, a Lei Complementar nº 270 de 16/01/2024.

Trata-se de uma aberração.

De modo simplista, a proposta da Operação Urbana Consorciada – OUC* voltada para o terreno do estádio de futebol que fica no bairro Vasco da Gama (antes parte do chamado Bairro Imperial, São Cristóvão), pode ser explicada em três pontos:

1. Significa transferir o potencial construtivo do imóvel, isto é, a área edificável do projeto que, em tese, poderia ser erguido no local perante a lei urbanística vigente, se lá não existisse… um estádio de futebol;

2. O tal potencial construtivo – virtual e impossível de ser usufruído, salvo se o estádio for demolido -, será colocado à venda para o mercado imobiliário, área de construção de 197.000m² a ser utilizada em vários bairros nos trechos definidos pelo PLC, a saber:

Notas: Em (a), (b), (c) e (d) o PLC propõe IAT é igual a 4 e gabarito de altura de 18 andares; o item (d) dispensa os itens (a), (b) e parte de (c) por autorizar IAT é igual a 4 e gabarito de altura de 18 andares em toda a Zona Norte, exceto na Ilha do Governador; os índices para a Barra da Tijuca (e) serão comentados adiante.  

3. Leis urbanísticas específicas definem os índices construtivos vigentes para cada bairro da cidade, agora tratados em um único dispositivo legal, o Plano Diretor aprovado em janeiro último; hoje, portanto, toda transferência de “potencial” implica em aumentar índices gerais e gabaritos para as áreas ditas receptoras, ou seja, muda o que foi determinado pelo PD, a lei urbanística que, como diz seu nome, planeja e dirige o desenvolvimento da cidade.

Além do conceito questionável em si, o PLC nº 142/2023 apresenta incoerências, a começar pela votação extemporânea, pois que redigido e apresentado pelo Poder Executivo ao Legislativo na vigência do Plano Diretor de 2011 (LC nº 111/1011) ao qual faz referência em diversos artigos. Mas, não se trataria apenas de corrigir a redação.

1. O Plano Diretor de janeiro/2024 modificou o modo de aproveitamento dos terrenos, em especial quanto ao Coeficientes de Aproveitamento Básico, Máximo e Mínimo**, índices que passaram a reger a construção civil no Rio desde o início da vigência. Nesta análise destacamos o Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM. A partir de 5 anos o construtor pagará ao Município sobre o a área que exceder ao CAB (igual a 1, ou menor em alguns casos) com redução do potencial não oneroso durante mais quatro anos. Ou seja, a partir de janeiro/2029 passa-se a pagar por parte da área que ultrapassar a metragem do terreno, valor que será integral (sobre o total da área além do cálculo básico) depois de janeiro/2033. Pagar-se-á ao Município, vale ressaltar.

2. O Regulamento de Zoneamento – RZ de 1976 estabelecia gabaritos gerais e uniformes para toda a cidade, com algumas exceções. Em 1977 Plano Urbanístico Básico da Cidade do Rio de Janeiro – PUB-Rio introduziu o planejamento segundo as características dos bairros, que passaram a ser regidos por leis e índices construtivos específicos. O novo PD, embora abarque todas as leis em uma só, ao reunir os dados para as diferentes zonas e bairros, manteve particularidades e o conceito do PUB-Rio. Ao estabelecer a possibilidade de erguer 18 andares em grande parte da cidade, volta-se ao RZ de 1976, criticado pelo setor da construção civil por ser antigo e ultrapassado. Uma falácia.

3. O PLC muda os gabaritos para maior, aumenta a Área Total de Edificação – ATE e as taxas de ocupação, contrariando o Plano Diretor e os discursos dos políticos em defesa do Meio Ambiente. Outra falácia.

4. Na Barra da Tijuca a diferença é gritante. A proposta modifica o Plano Diretor, que, entre disposições contestáveis, teve o mérito de preservar o Decreto nº 3046/81 (regulamentação do Plano Piloto para a Baixada de Jacarepaguá, de Lúcio Costa), na rebatizada Zona do Plano Piloto – ZPP ao dispor no §5º do art. 345 que “§ 5º Na ZPP, o CAM será igual ao IAA definido em cada Subzona do Decreto nº 3046/1981, respeitados os valores definidos para cada uso”.

a. O PLC chega ao atrevimento de permitir prédios de até 30 (trinta) andares na Subzona A-18-A, fora dos chamados “núcleos” de prédios residenciais multifamiliares criados pelo urbanista, entre casas e prédios baixos comerciais. Na Avenida das Américas e na Avenida Prefeito Dulcídio Cardoso (antiga Av. Canal de Marapendi) há alterações de 5 para 12 e de 5 para 18 andares, conforme o trecho; na Avenida Armando Lombardi, de 5 para 18 andares (note-se que o PD já aumentara de 2 para 5 por não considerar o trecho ZPP, mesmo sendo parte do Plano Piloto); na Avenida Ayrton Senna, de 3 para 12. São exemplos.

b. Terrenos de clubes poderão receber potencial construtivo, o que altera o uso consagrado pelo Decreto 3046/81.197.

5. Chama à atenção o disposto no § 4º do art. 7º do PLC 142: “§ 4º Em caso de não existir disponibilidade temporária de lotes receptores situados no Setor II, os potenciais construtivos a serem transferidos, relativos aos lotes cedentes, poderão ser adquiridos sem as devidas aplicações imediatas em projetos de edificações, resguardado o direito de suas aplicações a posteriori, dentro do prazo de vigência da OUC”. Há que explicar em que consiste a aplicação – a compra do terreno, a pedra fundamental, o habite-se – ao se dar um cheque ao portador para resgatar gabaritos fora da lei.

Observações:

• A transferência do potencial construtivo para a sede náutica do clube, situada na Lagoa, e o caso do Autódromo serão objeto de outras postagens.

• O PLC nº 162/2024 que “Institui a operação urbana consorciada do autódromo parque de Guaratiba, no bairro de Guaratiba, estabelece diretrizes urbanísticas para a área de abrangência delimitada na operação, permite a transferência do direito de construir e dá outras providências”, prevê a transferência de potencial construtivo para as mesmas áreas citadas no PLC do Vasco e amplia as áreas receptoras na Barra da Tijuca / Baixada de Jacarepaguá.

• O PLC nº 169/2024 que “Institui a operação urbana consorciada do Parque do Legado Olímpico rio 2016, estabelece diretrizes urbanísticas para a área de abrangência delimitada na referida operação, permite a transferência do direito de construir e o potencial construtivo, institui conselho consultivo e dá outras providências”, prevê a transferência de potencial construtivo nos mesmos moldes.

Como se vê, a desfaçatez em dose tripla ignora o Plano Piloto para a Baixada de Jacarepaguá e o Plano Diretor aprovado em janeiro deste ano.

É de se indagar se houve estudo sobre os reflexos urbanísticos, estruturais, ambientais e paisagísticos que o PLC nº 142/2023 traria para a cidade caso fosse aprovado, o que se prova ser uma impossibilidade sob todo e qualquer aspecto, aparentemente apenas um chute ao gol eleitoral, sem embasamento. É de se indagar por que angariar recursos para um clube de futebol usando o solo urbano carioca como se fosse quintal dos governantes. É de se indagar se é legal vender gabaritos acima do máximo estabelecido para a cidade pelo Plano Diretor. 

Se o Prefeito for gestor de alto gabarito e não de gabaritos altos, só lhe resta retirar o PLC 142/2023 de pauta e enterrá-lo de vez. Infelizmente, em ano de eleições há que agradar às duas maiores torcidas de futebol cariocas, por isso tal empenho em agradar ao Vasco da Gama e ao Flamengo, o segundo via a construção de um estádio no terreno do antigo Gasômetro, à custa de vender índices construtivos etéreos, do uso de verbas públicas, e de macular a cidade para sempre. Que tenha sido apenas “jogar para a plateia”.

Urbe CaRioca

**OUC – Operação Urbana Consorciada – Definição no Plano Diretor, Lei Complementar nº 270/2024

CAPÍTULO VI

DOS INSTRUMENTOS DE ESTRUTURAÇÃO URBANA

Seção I

Da Operação Urbana Consorciada

Art. 187. Operação Urbana Consorciada – OUC é o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de promover, através do Projeto Urbano em perímetro determinado, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.

Parágrafo único. Lei específica aprovará a OUC, seu respectivo Projeto Urbano e sua delimitação, prioritariamente na Macrozona de Estruturação Urbana e na Macrozona de Desenvolvimento Estratégico.

Art. 188. A OUC deve ser planejada de forma a integrar as políticas de parcelamento, uso e ocupação do solo com os demais princípios e diretrizes desta Lei Complementar, especialmente as temáticas relativas às políticas de mobilidade urbana, meio ambiente e preservação do patrimônio cultural e habitação, tendo por finalidades:

I – implantar projetos de qualificação urbanística, estratégicos e estruturantes;

II – otimizar a ocupação de áreas subutilizadas, em acordo com o cumprimento das funções sociais da cidade;

III – promover empreendimentos de Habitação de Interesse Social e urbanizar e regularizar assentamentos precários;

IV – ampliar e melhorar o sistema de transporte coletivo e a circulação por mobilidade ativa;

V – implantar equipamentos urbanos e comunitários, espaços públicos e áreas verdes visando promoção da equidade social e da acessibilidade universal;

VI – criar e qualificar espaços públicos e áreas verdes objetivando a sustentabilidade ambiental e o combate às mudanças climáticas;

VII – proteger, recuperar e valorizar o patrimônio ambiental, histórico, cultural, arquitetônico, arqueológico e paisagístico;

VIII – fomentar a conformação ou o desenvolvimento de centralidades;

IX – promover o desenvolvimento econômico e a dinamização de áreas visando à geração de postos de trabalho; e

X – incorporar, urbanizar e qualificar as ZEIS e AEIS existentes.

• 1º Na OUC poderá ser prevista a modificação de coeficientes e características edilícias, de parcelamento, de uso e de ocupação do solo e subsolo, bem como a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente considerado o impacto ambiental delas decorrente.
• 2º A OUC deve promover a concessão de incentivos a empreendimentos que comprovem a utilização, nas construções e no uso de edificações, de tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais.

Art. 189. A lei específica para a regulamentação da OUC deve conter no mínimo:

I – os objetivos da OUC;

II – a delimitação do perímetro de abrangência da OUC;

III – VETADO;

IV – o Projeto Urbano, com a definição de espaços públicos e privados, com desenhos técnicos e ilustrativos;

V – o programa de atendimento econômico, social e habitacional para a população diretamente afetada pela operação, com solução habitacional adequada dentro do seu perímetro ou vizinhança próxima nos casos de reassentamento;

VI – previsão de glebas e terrenos para a produção habitacional de interesse social dentro de seu perímetro de abrangência;

VII – o estudo prévio de impacto de vizinhança, associado aos estudos necessários à área de intervenção;

VIII – VETADO;

IX – a regulamentação das condições específicas de aplicação do parcelamento, edificação e utilização compulsórias para glebas, lotes e edificações subutilizadas, não utilizadas e não edificadas, de acordo com o previsto nesta Lei Complementar;

X – as contrapartidas a serem prestadas pelos entes envolvidos na operação e seus respectivos prazos de cumprimento, por sua vez dimensionadas em função dos benefícios conferidos pelo Poder Executivo por meio do instrumento e em observância à legislação federal;

XI – as regras de transição do regime jurídico da operação urbana consorciada para o regime jurídico ordinário das normas de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, aplicáveis ao final de cada Operação Urbana Consorciada;

XII – os mecanismos de garantia de preservação dos imóveis e espaços urbanos de especial valor histórico, cultural, arquitetônico, paisagístico e ambiental, protegidos por tombamento ou lei;

XIII – os mecanismos para o monitoramento e avaliação dos impactos da intervenção urbana;

XIV – a criação de um fundo específico, de natureza contábil, ao qual devem ser destinados os recursos provenientes das contrapartidas da OUC; e

XV – as condições para regularização de construções e ampliações em desacordo com a legislação vigente.

• 1º A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e autorizações a cargo do Poder Público Municipal expedidas em desacordo com o plano da OUC.
• 2º O Poder Executivo deverá informar o direcionamento dos investimentos públicos, provenientes ou não das contrapartidas da OUC.
• 3º Os recursos oriundos das contrapartidas financeiras da OUC devem ser utilizados diretamente nos perímetros dessa.
• 4º VETADO.
• 5º Os mecanismos de gestão e transparência do fundo específico mencionado no inciso XIV deste artigo devem ser previstos na lei específica da OUC.

Art. 190. O encaminhamento para a Câmara Municipal do Rio de Janeiro do projeto de lei específico para a OUC deve ser precedido:

I – da elaboração do Projeto Urbano relativo à OUC, contendo:

1. a) o programa básico de ocupação com regras especiais para parcelamento, ocupação e uso do solo, edilícias e de posturas;
2. b) as intervenções urbanísticas para melhoria das condições habitacionais, ambientais, morfológicas, paisagísticas, físicas e funcionais dos terrenos e espaços públicos; e
3. c) as etapas de implementação das intervenções urbanas;

II – VETADO; e

III – da elaboração de avaliação de viabilidade econômica e financeira que:

1. a) ateste a proporcionalidade entre os benefícios concedidos e as contrapartidas prestadas; e
2. b) estime o equilíbrio entre a arrecadação decorrente da contrapartida pelos benefícios concedidos e o dispêndio de recursos necessário à implementação do plano urbanístico.

• 1º Todas as etapas para elaboração da lei específica da OUC descritas nos incisos deste artigo devem ser pactuadas com a sociedade civil, na forma de audiências e debates públicos.
• 2º VETADO.
• 3º VETADO.

Art. 191. O pagamento de contrapartida financeira para concessão do potencial construtivo adicional no perímetro da OUC poderá ser feito através de:

I – outorga onerosa do direito de construir de acordo com as determinações deste Plano Diretor; e

II – emissão pelo Município de quantidade determinada de Certificado de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, a ser alienado em leilão ou utilizado diretamente no pagamento das obras, das desapropriações necessárias à implantação do programa de intervenções, bem como oferecido em garantia para obtenção de financiamentos para a implementação da OUC, observado o art. 34 do Estatuto da Cidade.

Parágrafo único. As operações relativas aos CEPACs serão regulamentadas por norma do Poder Executivo em que constará no mínimo:

I – a forma de conversão dos CEPAC em metros quadrados de construção ou em outros parâmetros urbanísticos;

II – a forma de vinculação dos CEPAC aos terrenos ou empreendimentos;

III – o valor mínimo do CEPAC;

IV – a quantidade de CEPACs a ser emitida, obrigatoriamente proporcional ao estoque de potencial construtivo adicional previsto para a OUC e de acordo com critérios de flexibilização de parâmetros e regularizações propostos; e

V – o limite mínimo dos recursos destinados para aquisição de terrenos para implantação de Empreendimentos de Habitação de Interesse Social.

*COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO – Definições no Plano Diretor, Lei Complementar nº 270/2024

CAPÍTULO III

DOS INSTRUMENTOS DE GESTÃO DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Seção I

Do Coeficiente de Aproveitamento – CA do Terreno

Art. 102. Coeficiente de aproveitamento do terreno é a relação entre a Área Total Edificável – ATE permitida e a área do terreno.

Subseção I

Do Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB do Terreno

Art. 103. Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB é aquele que define a utilização autorizada para todos os terrenos urbanos sem o pagamento de contrapartida, conferindo utilidade social e valor econômico aos terrenos urbanos de forma equânime.

Parágrafo único. Fica estabelecido o Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno – CAB igual a 1 (um), salvo as exceções definidas nesta Lei Complementar e por normas de uso e ocupação do solo e de preservação do patrimônio ambiental e cultural.

Subseção II

Do Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM do Terreno

Art. 104. Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM é aquele que define o limite máximo de aproveitamento do terreno, mediante o pagamento de outorga onerosa do direito de construir no que exceder o CAB.

Subseção III

Do Coeficiente de Aproveitamento Mínimo – CAMin do Terreno

Art. 105. Coeficiente de Aproveitamento Mínimo – CAMin é aquele utilizado para fins dos instrumentos de promoção da função social da propriedade, definido como um percentual do Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB e determina a área edificável mínima obrigatória que a edificação deverá ter para cumprir sua função social.

• 1º Fica estabelecido o Coeficiente de Aproveitamento Mínimo – CAMin equivalente a cinquenta por cento do CAB na Macrozona de Estruturação Urbana, na Macrozona de Desenvolvimento Estratégico e na Macrozona de Controle da Ocupação.
• 2º Os imóveis residenciais uni e bifamiliares ou de interesse ambiental não ficam sujeitos ao CAMin do Terreno.

Seção II

Da Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso

Subseção I

Da Outorga Onerosa do Direito de Construir

Art. 106. Mediante pagamento de outorga onerosa, o direito de construir poderá ser exercido acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB, até o limite estabelecido no Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM, restituindo à coletividade a valorização diferenciada recebida pelos beneficiários, nos termos dos artigos 28 a 31 da Lei Federal n° 10.257/2001 – Estatuto da Cidade.

Art. 107. O Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM é estabelecido por Macrozona por Área de Planejamento, conforme o Anexo XV, e será vinculado ao zoneamento urbano tendo como referência a capacidade da infraestrutura, a acessibilidade a equipamentos e serviços, a proteção ambiental e cultural e os vetores de desenvolvimento orientados ao transporte, conforme disposto no Título II desta Lei Complementar.

Parágrafo único. O CAM a ser utilizado em procedimentos de licenciamento está expresso na Seção I, do Capítulo III, do Título V e no Anexo XXI desta Lei Complementar.

Art. 108. No caso de modificação de edificação preexistente, a outorga onerosa incidirá apenas sobre a área construída que ultrapasse aquela da edificação preexistente.

Art. 109. Não incidirá outorga onerosa sobre intervenções de reconversão de imóveis – Retrofit, salvo quando houver acréscimo de área construída que exceda o Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB, sobre o qual se aplicará a cobrança.

Art. 110. O empreendimento que for licenciado nos cinco primeiros anos de vigência deste Plano Diretor não será autuado com a cobrança de Contrapartida Financeira.

• 1º Findo o prazo estabelecido no caput, o empreendimento que for licenciado efetuará o pagamento de Contrapartida Financeira seguindo um período de transição para a definição de seu Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB, respeitada uma diminuição progressiva do potencial construtivo não oneroso, a cada ano, na seguinte forma:

I – no sexto ano, diminuição de vinte por cento da diferença entre o Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM e o Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB do Terreno, conforme Anexo XXI;

II – no sétimo ano, diminuição de quarenta por cento da diferença entre o Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM e o Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB do Terreno, conforme Anexo XXI;

III – no oitavo ano, diminuição de sessenta por cento da diferença entre o Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM e o Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB do Terreno, conforme Anexo XXI; e

IV – no nono ano, diminuição de oitenta por cento da diferença entre o Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM e o Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB do Terreno, conforme Anexo XXI.

• 2º O pagamento de outorga onerosa do direito de construir na forma do disposto na Subseção I é devido em todo o Município, inclusive nas áreas onde não houver CAM definido por esta Lei Complementar, nas quais o limite máximo será o estabelecido pela ATE prevista para o local.
• 3º Excetuam-se do previsto nos §§1º e 2º as seguintes áreas, que ficam isentas do pagamento de Contrapartida Financeira durante a vigência desta Lei Complementar:

I – Área de Planejamento 1 – AP1;

II – Área de Planejamento 3 – AP3.

• 4º As áreas inseridas na OUC Porto Maravilha e as beneficiadas pela Lei Complementar nº 229, de 14 de julho de 2021 – Reviver Centro ficam sujeitas aos pagamentos previstos nas respectivas leis e normas regulamentadoras.
• 5º O valor referente à outorga onerosa poderá ser parcelado em até trinta e seis cotas iguais e sucessivas, sujeitas à incidência anual do IPCA-E – Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial.
• 6º A emissão de licença de obras estará condicionada ao pagamento da primeira cota e o habite-se ao pagamento integral do valor referente à outorga onerosa.
• 7º Os empreendimentos para os quais o prazo de conclusão de obra seja maior que trinta e seis meses, a contar da data de sua aprovação, deverão ser enquadrados na faixa correspondente entre as dispostas nos incisos do presente artigo.
• 8º Ficam excluídas do disposto no caput deste artigo os empreendimentos que forem licenciados nas áreas onde já ocorre a cobrança de contrapartida de instrumentos onerosos na data de publicação desta lei complementar.