A urbanista Gisela Santana analisa o crescimento do mercado imobiliário e os impactos do expressivo número de novas construções – seja pela expansão do território construído sobre áreas livres ou através da renovação urbana. Os dados estatísticos são da Prefeitura e foram apresentados na última reunião do Conselho Municipal de Política Urbana, em 25/-4/2013. O artigo também aponta a ausência ou insuficiência da infraestrutura que deveria acompanhar a demanda criada pela exacerbação das construções – saneamento e transportes, por exemplo – e outros aspectos importantes como as consequentes perdas ambientais.
A arquiteta é mestre em Desenvolvimento Urbano, doutora em Psicologia Social e autora do livro Marketing da “sustentabilidade” habitacional.
Boa leitura!
Urbe CaRioca
A DINÂMICA DE LICENCIAMENTOS DE OBRAS
NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO.
NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO.
Gisela Santana
Na reunião ordinária do Conselho Municipal de Política Urbana– COMPUR, realizada nesta quinta-feira, 25 de abril de 2013, no Centro de Arquitetura e Urbanismo, em Botafogo, o tema da vez foi o comportamento do licenciamento dos novos empreendimentos, aspectos do mercado imobiliário e o desenvolvimento urbano da cidade.
Tenho acompanhado de perto as ações e os impactos do mercado imobiliário sobre a cidade, em especial da Área de Planejamento 4, onde resido e, nos últimos anos, tem correspondido a área com maior índice de licenciamentos do Rio de Janeiro. Especificamente no que se refere à Freguesia, bairro charmoso, cinco vezes menor que a Barra da Tijuca, que tem despertado o interesse imobiliário desde 2005. E, em março de 2013, sozinho, representou 1/6 (40. 534 m2) dos licenciamentos de toda a cidade (249.870 m2 e 159 bairros), como se pode verificar no link:
Imagem 1 – Gráfico apresentado na reunião. Foto: Gisela Santana. 25/04/2013
De acordo com a apresentação da Gerente de Informações Urbanísticas, da Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU, a evolução dos licenciamentos na cidade, nos últimos oito anos, assumiu uma curva ascendente, coincidindo com a aprovação do Projeto de Estruturação Urbana da Taquara, no final de 2004. Desde então, outras leis, como a dos hotéis, PEU’s das Vargens e Penha, Operação Urbana do Porto Maravilha e Área de Especial Interesse Urbanístico de Avenida Brasil, o Plano Diretor; juntamente com a indicação do Rio de Janeiro como sede dos Jogos Pan-americanos, das Olímpiadas e da Copa do Mundo têm contribuído para o crescimento exponencial do número de metros quadrados licenciados, saltando da casa dos 2 milhões de m2em 2003 para 5 milhões de m2 em 2013.
Imagem 2 – Slide apresentado na reunião do COMPUR. Foto: Gisela Santana. 25/04/2013
A maior parte dos dados apresentados na reunião corresponde ao ano de 2012 e primeiro trimestre de 2013. Constatam que a cidade está se expandindo horizontalmente em direção da Zona Oeste (Jacarepaguá, Barra da Tijuca, Campo Grande, Vargens). Os licenciamentos estão ocorrendo em sua maioria nas Áreas de Planejamento – AP’s 4 e 5, onde existe maior número de terrenos vagos, ou seja áreas verdes de grandes lotes que correspondiam aos sítios e chácaras. Na AP-3 os novos licenciamentos correspondem às áreas de galpões vazios e, ainda, na área portuária, decorrente do Programa da Prefeitura “Porto Maravilha”, também está havendo demolições.
Outro eixo de aumento de novos licenciamentos são os novos corredores viários que estão sendo implantados na cidade (Transoeste, Transcarioca, Transolímpica e Transbrasil). Para os urbanistas que estudam história da cidade e dinâmica urbana, não é uma novidade e sim uma constatação, pois historicamente isso já vem sendo observado desde a origem das cidades em geral. No caso do Rio de Janeiro a questão ambiental deve ser considerada, uma vez que algumas dessas vias estão abrindo clareiras e acesso em áreas ambientalmente importantes como Guaratiba e Maciço da Pedra Branca.
Imagem 3 – Gráfico e tabelas apresentados na reunião. Foto: Gisela Santana. 25/04/2013
Outro dado a destacar refere-se aos licenciamentos do Programa Minha Casa Minha Vida, que corresponderam a três milhões de metros quadrados, no período de 2009 a 2011, predominantemente na AP-5, área com baixo índice de infraestrutura. O elevado volume de licenciamentos nesta área induziu à Secretaria ao estabelecimento de um perímetro onde devem ser priorizados, denominada de mancha prioritária. Fora deste perímetro, os novos licenciamentos estão temporariamente suspensos.
Esse procedimento interessa a outras áreas da cidade, a exemplo da Freguesia, que vem sendo negativamente impactada, e onde a infraestrutura existente não tem dado conta dos novos empreendimentos. O aumento do volume de tráfego, a impermeabilização do solo, os déficits no saneamento, no abastecimento de água e energia, além das inúmeras perdas ambientais de vegetação, de biodiversidade, remanescentes de Mata Atlântica, têm transformado radicalmente a qualidade de vida local.
A falta de compatibilidade entre os licenciamentos e a capacidade de suporte das infraestruturas urbanas foi levantada por diversos representantes da sociedade civil, presentes na plenária ao se referirem à ineficiência dos transportes (representante do sindicato dos geólogos), à falta de capacidade de esgotamento sanitário em diversas áreas da cidade (representante da AMAF e da AMAB) e a ausência de serviços públicos nas áreas onde os empreendimentos do Minha Casa Minha Vida estão sendo licenciados (representante da FAM-Rio). Outro assunto levantado pela sociedade civil e de grande relevância foi a necessidade urgente de regulamentação da Lei sobre a exigência do Relatório de Impacto à Vizinhança a ser exigido aos novos empreendimentos em fase de licenciamento (representante do SENGE).
Em vários momentos da reunião foi destacada a dificuldade da SMU, por ter pouca verba e, consequentemente, a demora na análise de dados relativos ao licenciamento decorrência da falta de informatização e digitalização das informações e ainda, ao déficit de pessoal da Secretaria, fato que também dificultaria a fiscalização nas ruas. A boa notícia foi a informação de que a SMU, em parceria com a Fazenda, IPP e Iplan Rio estão desenvolvendo um sistema de gerenciamento dos dados, para georeferenciamento de licenças e atos de fiscalização o que traria maior clareza e transparência aos processos.
O representante da ASBEA – Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura queixou-se da morosidade dos licenciamentos. A Secretária justificou informando que o processo já está bem mais ágil e transparente, e que apesar das exigências e das instâncias de licenciamento terem aumentado e de ainda não estar totalmente informatizado, os processos tramitam mais rapidamente que em São Paulo…
Imagem 4 – Fonte: http://www.dzai.com.br/aricunha/blog/aricunha?tv_pos_id=60588
Na sequencia das falas, um comentário complementar do representante do SINDUSCON-RJ – Sindicato das Indústrias da Construção Civil me causou certa estranheza, apesar de já ter escutado a mesma fala em outra reunião na sede do SINDUSCON, realizada no dia 21 de janeiro, onde a Secretária de Urbanismo, recém-empossada foi apresentar os planos para a sua gestão. Em minhas incursões nos estudos antropológicos aprendi, sob a batuta do Professor Gilberto Velho, que na antropologia o pesquisador – etnógrafo deve estranhar o objeto de estudo quando este pertence a uma cultura diferente da sua. Pois bem, estranhei o comentário feito pelo representante do SINDUSCON informando que este Sindicato haveria equipado a Secretaria de Meio Ambiente com computadores por meio de convênio* e que isso havia agilizado o processo de licenciamento. Por ter ouvido a mesma fala pela segunda vez, em um contexto semelhante, fiquei me questionando: estaria ele ventilando a possibilidade de que o mesmo poderia ser feito naquela secretaria? Qual o teor do convênio*? Seria um só ou haveria outros? Na hora fiquei me questionando se essa contribuição não comprometeria a neutralidade dos licenciamentos ambientais e urbanísticos da cidade? Esta condição não implicaria em troca de favores, deixando os técnicos constrangidos em impor condicionantes e ajustes de condutas ao licenciamento? O que você acha caro leitor? O setor privado da construção civil pode patrocinar treinamentos e equipamentos para a agilização dos licenciamentos ambiental ou urbanístico? No meu entender, essas relações deveriam ser evitadas de modo a garantir maior imparcialidade e defesa do bem comum. Claro que os treinamentos são bem vindos, mas talvez fosse mais indicado um financiamento ou o patrocínio de um banco federal como o BNDES ou a Caixa Econômica Federal, ou até mesmo a criação de uma universidade corporativa… Confesso que saí da reunião com esta pulga atrás da orelha… Estaria a raposa tomando conta da galinha dos ovos de ouro?
*Até o momento a única referência encontrada na internet sobre convênio entre o SINDUSCON e a Secretaria de Meio Ambiente, não faz referência a computadores conforme citado na Reunião do COMPUR. No diário oficial do município nada foi encontrado até o momento. Foi localizada apenas uma ata da Comissão de Meio Ambiente do SINDUSCON que se refere também ao licenciamento ambiental “comentando sobre o Projeto Sinergia, fruto do convênio celebrado com o Sinduscon-Rio objetivando a otimização dos procedimentos de licenciamento ambiental”, conforme link a seguir: http://www.sinduscon-rio.com.br/ata_csma.pdf
Nota da autora:
Gostaria de esclarecer que os questionamentos levantados no artigo referem-se aos procedimentos e aos riscos que tanto a agilização, quanto a aproximação sugestiva de troca de favores possa representar para o interesse da coletividade. As intervenções pelas quais a cidade passa, requerem análises de diversas naturezas, com diversos graus de complexidade e, por isso, novas obras e novas intervenções requerem maior planejamento e análise de modo que os impactos nos diversos níveis possam ser simulados, avaliados e mitigados. O prazo de licenciamento em 15 dias, como consta no site da ADEMI (http://www.ademi.org.br/
Quero ressaltar ainda que, existem técnicos que se dedicam com dignidade visando salvaguardar os interesses coletivos e o patrimônio natural da cidade e aos quais nutro profundo respeito pelo serviço e responsabilidade social e ambiental com os quais desempenham seu papel de servidores públicos.
Caro Canagé,
Obrigada pelo comentário, com o qual, infelizmente, concordo. No mínimo, pode criar situações de constrangimento, ainda que sutis. Mistura perigosa entre público e privado. Ab.
Sobre o convênio Sinduscon/Prefeitura é verdadeira a noticia.
As únicas entidades que tem acesso fácil às diretrizes da prefeitura em matéria de desenvolvimento urbanístico são o Sinduscon e Ademi.
Nem o IAB, apesar da sua estreita ligação funcional com a Prefeitura para fins de
realização de concursos, tem as prerrogativas que estas duas entidades do mercado imobiliário têm com os prefeitos.
È o que um dia Niemeyer chamou de “confraternização imobiliária”, ainda nos tempos da Guanabara de Carlos Lacerda.
Basta dizer que a maioria das normas urbanísticas e edilícias tem como origem os interesses da ADEMI.
Exemplos: estacionamentos ate 3 pavimentos (lei da garagem) + PUC, sem contar na ATE, exclusão no ATE da área de varandas, uso de 50 % da cobertura (desde Chagas Freitas), o aumento da altura a partir do aumento do afastamento frontal até o limite de 21 andares, etc. etc.
Não é apenas o Sinduscon que “promove” e equipa a SMAC.
Para alguém conseguir autorização para filmar (TV GLOBO, p.ex.) em áreas de interesse ambiental, o interessado deve fazer uma “contrapartida” , como a doação de equipamentos, tais como computador, aparelho de ar condicionado e outros “brindes”.
Como diz o meu amigo, o filósofo Zé Bigorna, isto pode ser “moral no município”, mas ilegal no Brasil.
Canagé Vilhena