No Porto Maravilha, a moradia é à bangu, de Pedro Jorgensen

Neste artigo, publicado originalmente no site “À beira do urbanismo”, o arquiteto e urbanista Pedro Jorgensen Jr aborda a Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha e a falta de planejamento efetivo ao que se refere à questão da moradia e a formação de novos bairros residenciais na região.

“Seriam necessários não apenas uma estratégia condizente com o tamanho da área e as incertezas da economia – a onda de choque da debacle global de 2008 não era, como se viu, uma simples marolinha -, mas também um plano urbanístico digno desse nome e, o que é decisivo, uma gerência de projeto com reconhecido saber e larga experiência em desenvolvimento urbano”, destaca.

Urbe CaRioca

No Porto Maravilha, a moradia é à bangu

Publicado originalmente no site “À beira do urbanismo”

A “planta de gabaritos” é o que de mais assemelhado tem a OUC Porto Maravilha com um plano de urbanismo. Os pequenos círculos vermelhos indicam a localização dos novos empreendimentos residenciais. O círculo azul indica a Estação Rodoviária Novo Rio

Não é de hoje que critico a OUC Porto Maravilha por não ter planejado seriamente a formação de novos bairros residenciais na região portuária do Rio de Janeiro, com subsídios e regramentos especiais que incentivassem a mescla de usos e de famílias de distintas faixas de rendimento – além, é claro, da expansão do próprio centro de negócios em escala compatível com o fato de que a sua principal força motora, a Petrobras, já fizera uma clara opção pelo corredor Castelo – Cidade Nova.

Para tanto seriam necessários não apenas uma estratégia condizente com o tamanho da área e as incertezas da economia – a onda de choque da debacle global de 2008 não era, como se viu, uma simples marolinha -, mas também um plano urbanístico digno desse nome e, o que é decisivo, uma gerência de projeto com reconhecido saber e larga experiência em desenvolvimento urbano, capaz de lidar com as imensas dificuldades que aqueles objetivos supõem.

Em nenhum caso seria admissível a alienação da totalidade dos direitos de edificabilidade, principal ativo da Operação, a uma entidade financeira, no caso o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM) administrado pela Caixa Econômica Federal, para revenda a incorporadoras. Houve aqui uma dupla perda para a municipalidade: financeira, correspondente ao deságio no preço do CEPAC decorrente da “venda para revenda”[1] e, pior ainda, urbanística, por abrir mão da principal ferramenta de comando e controle da Operação.

Não bastasse, inexiste perspectiva de o Metrô ter uma estação sequer no Porto Maravilha e o sistema de VLT não é dele uma extensão: tem a sua própria tarifa e não é simbólica. Para deslocar-se do Instituto Nacional do Câncer, no Santo Cristo, ao bairro do Catete, a menos de 5 km de distância, um trabalhador tem de pagar R$ 3,80 no VLT + R$ 5,80 no Metrô. São R$ 500,00 mensais com uma semana de 6 dias, o equivalente a 45% do Salário Mínimo.

Não vejo, portanto, com nenhum otimismo as recentes matérias da imprensa popular – o que não deixa de ser significativo – sobre os emprendimentos habitacionais que uma construtora está lançando na OUC, o primeiro deles com unidades compactas de 1 e 2 quartos com 32-51 m2 privativos e preços de R$ 191 mil a R$ 342 mil (até R$ 240 mil com juros subsidiados pelo Minha Casa Verde e Amarela). [2]

Na sua última gestão, o prefeito Paes divisava, no Porto Maravilha, um portentoso (500 hectares!) centro de negócios e turismo de padrão global, com a pseudo-moradia gentrificada e altamente rotativa que lhe corresponde. Agora, sem que tenha vindo a público qualquer balanço das notórias dificuldades financeiras, gerenciais e urbanísticas da OUC, que renderam, aliás, não pouca lavação de roupa suja no jornalismo de negócios, o mesmo Paes aparece como animador da venda em massa de CEPACs para habitação de faixa de rendimento C-D nas imediações da Estação Rodoviária Novo Rio.

Parece confirmar-se o vaticínio por mim proferido neste blog em agosto de 2018, quando o nefando ex-prefeito Crivella trompeteou a construção, na área do Porto, de 5 mil unidades do recém-expurgado programa Minha Casa Minha Vida:

Salvo uma mudança radical, o mais provável é que os subsidiados, que estão sendo chamados de urgência para salvar a PPP, venham a ocupar algum lugar do Porto que não atrapalhe a Maravilha. [3]

É a vantagem de se ter uma OUC sem projeto nem comando urbanístico. No fim das contas, o plano urbanístico do Porto Maravilha se resume a uma “planta de gabaritos” para um campo de pelada onde os prefeitos de plantão possam praticar o seu esporte favorito – bajular os incorporadores e iludir os desavisados:

“Sempre focamos para que se tenham lançamentos residenciais aqui nessa região, queremos gente morando no Centro do Rio de Janeiro. Esse é um projeto que sempre dissemos que era viável e possível. Nós vamos priorizar essa região da cidade. Quem topar investir, fazer lançamento e comprar imóvel no Centro da cidade vai ter uma região valorizada pela prefeitura”, afirmou o prefeito [Eduardo Paes]. [4]

NOTAS
[1] A propósito vale lembrar a tese do então diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro – CDURP, num artigo de julho de 2015 intitulado “De onde vem o dinheiro do Porto Maravilha?”, de que a revenda pelo FIIPM ao setor imobiliário em 2012, por R$ 1.150,00, de CEPACs arrematados à prefeitura do Rio no leilão de 2011 por R$ 545,00 foi uma “clara demonstração de seu potencial de valorização” e não do fato de terem sido leiloados em lote único pela metade de seu preço de mercado. Acesse o artigo “De onde vem o dinheiro do porto maravilha?”, Porto Maravilha 28-07-2015, por Alberto Silva, diretor-presidente da Cdurp, pelo link.
[3] “De volta ao Porto Maravilha”. À beira do urbanismo 03-09-2018

Comentários:

  1. Olá. Participe do nosso fórum de discussão no Skyscraper City – Porto Maravilha – Revitalização da Zona Portuária do Rio (busque no Google).

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