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PARA ENTENDER
O terreno onde será construído um hotel da Rede Hyatt é objeto de desejo pelo menos há 20 anos. Fica na Av. Sernambetiba, após a Av. Ayrton Senna e os edifícios ali existentes, na Barra da Tijuca.
A lei de 2005, sem pudores, triplicou o número de andares na APA (3 acima da rua mais aproveitamento do desnível), dobrou a área de construção e permitiu os usos residencial, de hospedagem (hotel e todas as categorias correlatas) e até salas comerciais!
Com o Plano Piloto para a Baixada de Jacarepaguá, em 1976, o terreno recebeu índices construtivos baixíssimos, classificado como subzona A-19, área de Reserva Biológica protegida na década de 1950 que margeia e envolve a Lagoa de Marapendi. Quando a região foi transformada em APA em 1993 (v. PACOTE OLÍMPICO 2 – O CAMPO DE GOLFE E A APA MARAPENDI), a APA recebeu índices construtivos ainda baixos, semelhantes aos existentes, e foi definido um Zoneamento Ambiental, passando a ser possível o uso de hotel em terrenos com 200 mil m², no mínimo. O trecho em questão não foi incluído, permanecendo sua ocupação igual à prevista no Plano Piloto, com 1 andar, e proibido o uso de hotel.
Em 2005 o potencial construtivo de toda a subzona aumentou significativamente com a aprovação de uma lei, pelos vereadores, que abrangeu o terreno do Hyatt. Para este imóvel específico os índices foram especialmente generosos.
O Prefeito da época vetou a lei, mas, a Câmara de Vereadores derrubou o veto e a promulgou. O Executivo arguiu a inconstitucionalidade do diploma legal, mas, pelo visto, perdeu, pois o Hyatt vem aí. Neste aspecto, vale conhecer as importantes informações divulgadas ontem pela newsletter Ex-Blog.
O Prefeito da época vetou a lei, mas, a Câmara de Vereadores derrubou o veto e a promulgou. O Executivo arguiu a inconstitucionalidade do diploma legal, mas, pelo visto, perdeu, pois o Hyatt vem aí. Neste aspecto, vale conhecer as importantes informações divulgadas ontem pela newsletter Ex-Blog.
O Urbe CaRioca considera que pode haver incompatibilidade entre o destino do terreno e as normas vigentes, exatamente porque pertence a uma APA, conforme sugere o texto de uma das leis nas quais a aprovação se baseou.
2005 – A LEI QUE QUASE SATISFEZ
| APA MARAPENDI, BARRA DA TIJUCA, RIO DE JANEIRO |
Com o Plano Piloto, apenas restaurantes, clubes, casas de chá… e 1 andar acima da rua (com aproveitamento do desnível até a lagoa); residências e hotéis eram proibidos. Em 1993, com o Zoneamento Ambiental, hotéis passaram a ser permitidos na APA – a subzona A-19 – desde que em terrenos com o mínimo de 200mil m2, exceto no trecho hoje de propriedade do Hyatt onde, então, a proibição ainda prevalecia, como citado.
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| Protestos em 2005 – APA Marapendi |
Para o terreno cobiçado, a lei então contestada pelo Executivo foi além, concedendo 7 níveis acima da rua, 1 abaixo e 2 subsolos. Mas, o que de fato abriu caminho para as construções antes proibidas foi uma sutileza: o terreno exigido para a construção de prédios destinados a “hospedagem” – outra sutileza – diminuiu para 40 mil m² de área. Mesmo com tantas benesses, o espaço continuou vazio. Portanto, a lei que parecia bastante generosa, ainda não satisfizera.
2010 – A LEI QUE SATISFEZ
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As mudanças para aumentar a área de construção permitida continuaram até surgir a lei que, ao que tudo indica, satisfez: o Pacote Olímpico 1, em 2010.
A compra do terreno pela Rede Hyatt foi anunciada pela imprensa em dezembro de 2010, coincidência ou não, apenas dois meses depois de aprovado o primeiro Pacote Olímpico, conjunto de leis que mudaram expressivamente as normas urbanísticas da cidade, em especial para hotéis e para a Zona Portuária, em outubro daquele ano.
É verdade que as benesses não se destinaram apenas àquele imóvel da Praia da Reserva e, sim, a praticamente todo o Rio de Janeiro. Porém, no caso, a benesse foi um recorde olímpico, graças à lei despudorada que gerou índices urbanísticos e protestos.
O aumento das áreas de construção e dos gabaritos de altura para hotéis foi real e significativo, embora não possa ser conhecido de antemão: os índices máximos serão atingidos caso a caso, conforme cada projeto e as habilidades do projetista: com as benesses do Pacote Olímpico 1 os benefícios foram ao Olimpo, e, finalmente, aceitos! É o que se depreende com a chegada do Grand Hyatt e dois prédios residenciais com serviços – semelhantes aos apart-hotéis, portanto – na magnífica área que Lucio Costa, ingenuamente, quis povoar apenas com restaurantes e casas-de-chá…
OS PACOTES OLÍMPICOS 1 e 2 X APA MARAPENDI
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| Protestos em 2012 – Terreno Hotel Hyatt, APA Marapendi |
Em relação apenas à APA Marapendi, o Pacote Olímpico 2 tratou de beneficiar o terreno onde deverá ser construído um Campo de Golfe, impedindo o prosseguimento da Av. Prefeito Dulcídio Cardoso e de outras ruas entre esta e a Av. das Américas, conforme determinado na norma de 1993, e permitirá a eliminação de parte da reserva ambiental, como visto antes aqui no Blog. Não há menção ao terreno do Hyatt.
A decisão sobre a negociação do imóvel que fica defronte ao mar certamente deveu-se ao porte do projeto, alcançado com as benesses do Pacote Olímpico 1, leis que tornaram impossível para a sociedade em geral saber quais serão a volumetria e o nº. de andares que terão os hotéis, novos ou reformados. O resultado é uma incógnita, como relatado em artigo publicado no jornal O Globo com o título Benefícios Duvidosos.
AS BENESSES DO PACOTE OLÍMPICO 1 E O MEIO AMBIENTE: Possível incompatibilidade
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Um aspecto sobre o conjunto de hotel e dois edifícios residenciais intriga. Não obstante o gigantesco aumento das áreas de construção em toda a cidade com o primeiro Pacote Olímpico, ao mencionar as benesses para a Baixada de Jacarepaguá há uma ressalva: as condições do artigo 17 da Lei Complementar 108/2010 não se aplicam a áreas submetidas a regime de proteção ambiental. Resta saber se vale para toda a cidade, somente para Barra da Tijuca e Jacarepaguá, ou apenas para os terrenos agraciados especificamente pelo tal artigo, o que seria uma incoerência, na visão deste Urbe CaRioca.
Se assim for, o caso do Hyatt ficará mais misterioso. E, talvez, de outras construções que estejam situadas em locais protegidos pela legislação de Meio Ambiente e de Patrimônio Cultural e tenham sido igualmente abençoadas pelo ‘deuses’ deste curioso Olimpo.
Com a palavra, os juristas!
http://hoteliernews.com.br/2010/12/RiodeJaneiroterosegundoGrandHyattdoBrasil/
Caro Anônimo, Basta escrever no Google – lei complementar 78 2005. Ou procurar na página da Secretaria Municipal de Urbanismo. Mais fácil pelo Google. Ab.
Pessoal, vocês conseguiram ter acesso a Lei de 2005? Não consigo de jeito nenhum… Podem ajudar?