Na última semana, comentamos sobre o lançamento a ser realizado pela Prefeitura de um programa para revitalizar o Centro do Rio no post “Mais Gabarito e Menos Imposto no enredo da Prefeitura para o Centro – Vai dar samba?”. O jornal Extra publicou reportagem e entrevistou alguns profissionais sobre o assunto. Cabe mencionar a plataforma que a Prefeitura criou por meio da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano (SMPU), com uma primeira enquete para que a população contribua com opinião e ideias a respeito do projeto Reviver Centro.
A matéria está reproduzida a seguir. Não há menção à alteração de índices urbanísticos.
Urbe CaRioca
Especialistas em urbanismo e mercado imobiliário analisam plano da prefeitura de incentivo à moradia no Centro do Rio
Rafaella Barros – Jornal Extra – 14.02.2021
Será lançado logo após a abertura das sessões legislativas da Câmara Municipal do Rio, na próxima quinta-feira, o Reviver Centro, um conjunto de medidas de estímulo à moradia na região central da cidade. A pedido do Extra, especialistas em urbanismo e do mercado imobiliário fizeram uma análise prévia do que precisa ser feito para o plano não ser apenas mais uma intenção do poder público.
O Reviver, que incluirá o envio de um projeto de lei a ser votado pelos vereadores e a publicação de decretos pelo Executivo, prevê ações como isenções fiscais, alterações na legislação e permissões para a conversão de prédios de uso comercial em residencial.
Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), avalia que, para que essa vontade saia do papel, é necessário unir forças:
— Uma mudança de vocação da região de médio a longo prazo demandará um trabalho conjunto do poder público, da sociedade civil e de investidores. E a transformação dos prédios comerciais em residenciais ou mistos exigirá um esforço financeiro dos proprietários, pois a maioria das edificações não tem estrutura pronta para receber famílias.
O arquiteto e urbanista Canagé Vilhena destaca que já houve medidas de estímulo ao uso residencial no Centro do Rio por parte outros governos, mas sem sucesso:
— Em 1994, foi aprovada a Lei do Centro, sancionada pelo então prefeito Cesar Maia. Tinha exatamente essa finalidade, de melhorar a ocupação residencial. Mas não foi à frente. Não houve também interesse dos proprietários.
O especialista, porém, avalia como positivas as propostas tributárias, como isenção de Dívida Ativa, IPTU e ITBI (de três a dez anos, dependendo da quantidade de unidades residenciais). Essas isenções valeriam para os prédios comerciais, antigos e novos, convertidos em residenciais. Vilhena alerta, no entanto, para consequências negativas, se houver uma ocupação desordenada:
— A prefeitura está querendo fazer a velha política de quitinetes. E o Código de Obras simplificado, aprovado por Marcelo Crivella (ex-prefeito), permitiu isso. Agora, está difícil fazer lançamentos. Como o poder de compra da população está diminuído, as empresas ficam retalhando (as áreas dos imóveis). Em vez de melhorar, vai degradar, a exemplo de Copacabana. Existe, ainda, o potencial de incentivar mais o comércio ilegal, que terá, com esses moradores, uma “melhora da freguesia” . É a contradição que esse tipo de ocupação urbana provoca.
Entre os dias 25 de janeiro e 9 de fevereiro, a prefeitura disponibilizou uma plataforma, por meio da Secretaria municipal de Planejamento Urbano (SMPU), com uma primeira enquete para que a população contribua com opinião e ideias a respeito do Reviver Centro. E desde a última quarta-feira, dia 10, já está em vigor a segunda enquete, sem prazo definido para ser encerrada. A SMPU esclarece que haverá, ainda, outras sondagens para garantir a participação popular. Canagé Vilhena, porém, chama a atenção para a forma como o governo define essa participação em relação ao projeto de lei em si, que será votado pelo parlamento municipal:
— Corre-se o risco de repetir a velha prática de audiência pública apenas para o povo tomar conhecimento do que a prefeitura decidiu, sem nenhuma participação popular, como acontecem os projetos de Lei enviados à Câmara, que passam pelo Conselho Municipal de Política Urbana, sem interferência da sociedade. A Lei dos Puxadinhos, por exemplo, passou por vários debates, sem nenhuma modificação. O Novo Código de Obras, aprovado pelo Crivella, também não teve nenhuma participação. Houve vários debates na Câmara, mas sem nenhuma possibilidade de alteração do texto do projeto de lei. Quer dizer: essas audiências públicas são feitas apenas para o público tomar conhecimento do que a prefeitura decidiu, sem respeitar nem a participação das entidades representadas no Conselho Municipal de Política Urbana, uma vez que ele não tem poder deliberativo.
Para Luiz Barreto, presidente da Estasa Administradora de Condomínios, a ocupação residencial, se concretizada, será uma chance de ressuscitar o setor imobiliário:
— O mercado já vinha caindo há tempos. A pandemia foi o “tiro de misericórdia”. Vender escritórios no Centro, hoje, está muito difícil. Mesmo com preço muito baixo, quase não sai negócio. A região precisa mudar para moradias. Não vai atrair o alto padrão, mas a classe média querendo morar mais perto do trabalho.
Mercado se antecipa ao plano
Enquanto o fomento à ocupação residencial não se concretiza, o mercado imobiliário se movimenta por conta própria. O Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário, por exemplo, deve entregar o Hub Coliving, na Rua das Marrecas, no mês que vem.
Segundo Jomar Monnerat, gestor do fundo, 60% das 80 unidades já foram vendidas.
— O Hub oferece estúdios (com quarto integrado à sala) modernos e aconchegantes, de 33 a 79 metros quadrados, todos entregues com armários planejados — detalha.
Para ele, um dos fatores determinantes para quem compra um imóvel no Centro é a facilidade de deslocamento:
— O Hub está a quatro minutos a pé do metrô Cinelândia e a sete minutos, de bicicleta, da ciclovia da orla.
Monnerat destaca, ainda, que a pandemia trouxe algumas situações que ajudaram a esvaziar o Centro, como a implantação do home office, por exemplo, mas não se pode deixar de considerar o grande potencial da região:
— Com a chegada da vacina e com os projetos voltados para a revitalização, o Centro voltará a mostrar o seu valor.
Lançado pela Tegra em novembro e com quase um terço das unidades vendidas, o Skylux, na Rua Visconde de Inhaúma, terá opções com varanda, de 32 a 42 metros quadrados, e apartamentos no estilo garden (no térreo, com área externa), de 51 a 61 metros quadrados. Os imóveis, todos de um quarto, custam a partir de R$ 381 mil, com R$ 30 mil de entrada e parcelas de R$ 1.600.