Mais-Valia, a Eterna

Ou, A Lei PPP

Nos idos do século XX havia colégios particulares de certa má-fama. Dizia-se que quase nada ensinavam ou, pior, que pouco se exigia dos alunos. Apelidados de “boate”, aonde os estudantes iam só para se divertir, eram também chamados de colégios “PPP”.

Ao contrário de certas práticas governamentais, onde as PPPs são teoricamente Parcerias Público-Privadas – um modelo em geral mais público do que privado, como no caso da Zona Portuária, cujas obras de urbanização foram pagas em grande parte ou totalmente pelo Município e as alardeadas CEPACs (Certificados do Potencial Adicional de Construção) foram compradas pela Caixa Econômica Federal – para os colégios mal afamados o significado era “Papai Pagou Passou”.

Ao conhecer a enésima versão da também malfadada lei da mais-valia, a analogia foi imediata. Por que não? A nova-velhíssima lei pode ser resumida em poucas frases:

1. Quer construir fora da lei? Pague.
2. Construiu fora da lei e quer legalizar? Pague.
3. Está sem dinheiro? Tem desconto. Pague.
4. Ainda não dá? Parcelamos em até 24 vezes. Pague.
5. Ah, temos uma benesse especial. Sua igreja é isenta de IPTU? Construiu ou quer construir fora da lei? Não precisa pagar. É outro tipo de PPP. Presente para Padre e Pastor.

Quanto à lei agora apresentada pelo Poder Executivo, aparentemente um dos pivôs da troca no Secretariado, haverá muito a analisar e comparações a fazer em relação à lei anterior que foi suspensa pela Justiça.

Voltamos à pergunta de sempre: Código de Obras? Para quê?

Abaixo, o texto Projeto de Lei Complementar nº 88/2022.

Os números não devem ser mera coincidência. O 8(oito) quando deitado é símbolo do infinito, demonstrando quando a mais-valia vai acabar. Os números 2(dois) são patos, todos os que acreditam que as leis urbanísticas foram feitas para serem cumpridas.  

Com a palavra, urbanistas e juristas.

Urbe CaRioca

EMENTA:

ALTERA A LEI COMPLEMENTAR Nº 192, DE 18 DE JULHO DE 2018, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS

Autor(es): PODER EXECUTIVO

A CÂMARA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO

Art. 1º A Lei Complementar nº 192, de 18 de julho de 2018, passa a vigorar com a seguinte redação:“Art. 1º Esta Lei Complementar estabelece condições especiais para o licenciamento e a legalização de construções e acréscimos nas edificações no Município do Rio de Janeiro.

Art. 2º Para obtenção dos benefícios desta Lei Complementar deverá ser apresentado requerimento acompanhado de documentos que comprovem:

I – as dimensões do imóvel – Certidão de Registro de Imóveis ou Projeto Aprovado de Parcelamento ou Remembramento em vigor;

II – o atendimento a requisitos mínimos de segurança, salubridade e habitabilidade;III – o atendimento às condições de iluminação e ventilação, calculadas de acordo com normas técnicas vigentes.§ 1º O requerimento deverá ser acompanhado de projeto que permita a elaboração do laudo de contrapartida.§ 2° No caso de edificações na orla marítima, as obras deverão estar de acordo com a Lei Complementar n° 47, de 1° de dezembro de 2000, que proíbe a construção residencial ou comercial na orla marítima com gabarito capaz de projetar sombra sobre o areal e/ou calçadão, regulamentada pelo Decreto n° 20.504, de 13 de setembro de 2001.

§ 3º Na hipótese de não atendimento dos parâmetros urbanísticos legais em vigor incidente sobre o imóvel, será cobrada contrapartida, calculada com base em laudo de contrapartida elaborado pelo Município.

§ 4º Conforme a localização ou as características do projeto, a elaboração do laudo de contrapartida ficará condicionada à aprovação dos órgãos competentes.

§ 5° Após a quitação da contrapartida deverá ser apresentada documentação exigida pelas normas vigentes para emissão da licença.

Art. 3º É permitida a ampliação horizontal nas áreas descobertas, em qualquer nível da edificação e nos pavimentos de cobertura já legalizados ou previstos pela legislação, mediante o pagamento de contrapartida, na forma e condições estabelecidas nesta Lei Complementar.

Art. 4º Nas edificações comerciais ficam permitidos, mediante pagamento de contrapartida, na forma estabelecida no art. 9º desta Lei Complementar:

I – jirau, com ocupação máxima de cinquenta por cento da área útil, nos pavimentos situados acima do primeiro;

II – jirau, com mais de cinquenta por cento de ocupação da área útil, em todos os pavimentos;

III – varandas, com área excedente à Área Total Edificável – ATE, observado o disposto na Lei Complementar nº 145, de 6 de outubro de 2014, e os demais requisitos legais.

Parágrafo único. A edificação não poderá ultrapassar o número máximo de pavimentos permitido pela legislação vigente.

Art. 4º-A Fica permitido o acréscimo de um pavimento de cobertura em edificações com três ou mais pavimentos, construídas afastadas ou não afastadas das divisas, mediante pagamento de contrapartida sobre a área deste novo pavimento, observadas as seguintes condições:

I – serão considerados os parâmetros da legislação vigente para os pavimentos de cobertura;

II – onde não houver parâmetros específicos na legislação local serão aplicados os parâmetros do art. 120 do Decreto nº 322, de 3 de março de 1976;

Art. 5º Nas subzonas A-1, A-20 e A-21 B, da XXIV Região Administrativa – RA aplica-se o disposto no caput do art. 3º desta Lei Complementar, observadas as seguintes condições:

I – afastamento mínimo de um metro e cinquenta centímetros do plano da fachada original, voltado para a testada do lote, na hipótese de aproveitamento da cobertura do último pavimento das edificações;

II – afastamento de, no mínimo, três metros do plano da fachada original, no caso de utilização da laje superior da cobertura para uso como dependência das demais unidades, permitida a utilização de até cinquenta por cento da projeção do pavimento inferior como área coberta.

§ 1º Onde for permitida varanda em balanço, com cinco metros de profundidade, será tolerado o fechamento de uma faixa de até um metro e cinquenta centímetros, a partir do plano da fachada original.

§ 2º Será tolerado o fechamento das varandas laterais e de fundos, mediante pagamento de contrapartida ao Município, calculada na forma estabelecida no art. 9º desta Lei Complementar, observado o disposto na Lei Complementar nº 145, de 2014, e demais dispositivos vigentes.

§ 3º A área que exceder a Área Total Edificável – ATE, obtida pela aplicação do Índice de Aproveitamento de Área – IAA – igual a 1,25, será limitada ao IAA igual a 1,75, e ficará sujeita ao pagamento de contrapartida ao Município, calculada na forma estabelecida no art. 9º desta Lei Complementar.

§ 4° Os lotes situados na subzona A-21 B com área mínima de cinco mil metros quadrados e testada para a orla, poderão fazer uso do disposto no item B da subzona A-20, mediante pagamento de contrapartida calculada na forma estabelecida no art. 9º desta Lei Complementar.

§ 5º Será tolerada a inclusão da área das jardineiras triangulares nas áreas úteis das varandas, mediante pagamento de contrapartida ao Município, calculada na forma estabelecida no art. 9º desta Lei Complementar, observado o disposto na Lei Complementar nº 145, de 2014, e demais dispositivos vigentes.

Art. 6º As edificações destinadas a unidades de saúde situadas na subzona A-13 da Zona Especial 5 – ZE-5, com testada para a Avenida Ayrton Senna, poderão atingir a taxa de ocupação de cinquenta por cento, cabendo o pagamento da contrapartida prevista no art. 9º sobre a ATE excedente.

Art. 7º No caso de terreno situado em mais de uma zona, os usos e tipologias previstos para a zona de maior hierarquia poderão ser aplicados à totalidade do terreno, mediante pagamento de contrapartida, em função da área de construção correspondente ao uso não conforme, na forma estabelecida no art. 9º desta Lei Complementar.

§ 1º O acesso ao imóvel de que trata o caput só poderá se dar pela testada onde o uso é permitido.

§ 2° Os índices construtivos serão calculados de acordo com as áreas correspondentes a cada zona e, somados, poderão ser aplicados livremente a todo o terreno, respeitando-se o gabarito previsto para cada zona, sem previsão de acréscimo de pavimentos.

Art. 8º A legalização de obras de construção, modificação ou acréscimo existentes, construídas em desacordo com a legislação vigente, é permitida mediante o pagamento de contrapartida na forma estabelecida no art. 9º desta Lei Complementar.§ 1° Para efeito desta Lei Complementar, consideram-se como existentes as obras que apresentem, no mínimo, pisos e coberturas construídos.

§ 2º As obras de que trata o caput deste artigo devem atender ao disposto no art. 2º desta Lei Complementar, ressalvado o seu inciso III, e às seguintes condições:

I – não constituir uso em desacordo com o aprovado para o imóvel ou com a legislação vigente;

II – não ultrapassar mais de um pavimento acima do aprovado para a edificação, em função da legislação vigente, ou a altura máxima prevista no projeto aprovado;

III – não ocupar áreas de recuo, áreas não edificáveis, faixas de escoamento de águas pluviais e de proteção de mares, rios e lagoas.

§ 3° Excetua-se do disposto no inciso II do § 2° deste artigo a II Região Administrativa, onde é permitida a regularização de até dois pavimentos acima do previsto na legislação, desde que comprovada a existência na data da publicação desta Lei Complementar.

§ 4º Para os casos previstos no § 3° deste artigo, a elaboração do laudo de contrapartida ficará condicionada à aprovação dos órgãos competentes, em caso de bens tombados e preservados.

Art. 8º-A Fica permitida a legalização, mediante contrapartida, das edificações destinadas à hospedagem, com obras executadas, licenciadas com base na Lei Complementar nº 108, de 25 de novembro de 2010, e na Lei Complementar nº 142, de 21 de julho de 2014, que não tenham obtido o Habite-seno prazo estabelecido.

Art. 8º-B Fica permitida a transformação de uso das edificações destinadas à hospedagem, que tiveram benefícios edilícios específicos para o uso de hotel quando do licenciamento de sua construção, mediante pagamento de contrapartida incidente sobre a Área Total Edificada – ATE existente e legalizada.

§ 1º A contrapartida será calculada de acordo com a seguinte fórmula:

CTU = ATE x 0,7 x VUV/m² x 0,30, onde:

CTU – valor da contrapartida;

VUV = Valor unitário de venda, conforme tabela publicada pelo Sindicato da Habitação – Secovi Rio.

§ 2º O disposto no caput aplica-se somente às áreas onde o uso pretendido seja permitido pelo zoneamento em vigor.

§ 3º O disposto no caput não se aplica aos hotéis situados na orla das V, VI e XXIV Regiões Administrativas.

§ 4º O início das obras para a reconversão fica condicionado à quitação integral da contrapartida calculada na forma do caput, podendo a licença correspondente ser emitida a partir do aceite e publicação do laudo.

Art. 9º O cálculo do valor da contrapartida de que trata esta Lei Complementar se dará da seguinte forma:I – se praticada em imóvel multifamiliar ou comercial, pelo construtor pessoa física ou pessoa jurídica, antes da concessão do “habite-se”, será calculado com base em percentual do Valor Unitário Padrão Predial por metro quadrado, constante de guia do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, relativa ao exercício em que for requerida e aos fatores de correção referentes a imóvel novo, mediante aferição com dados do cadastro fundiário;

II – se praticada por particular proprietário, em unidade de imóvel unifamiliar ou bifamiliar, antes ou após a concessão do “habite-se”, ou em unidade de edificação multifamiliar ou comercial após a sua concessão, o valor da contrapartida será calculado com base em percentual do Valor Unitário Padrão Predial por metro quadrado constante de guia do IPTU relativa ao exercício em que for requerida e aos fatores de correção referentes a imóvel novo mediante aferição com dados do cadastro fundiário;

a) os imóveis adquiridos na planta terão taxação calculada pelo valor atribuído a pessoa física, nos casos de alterações de suas características antes da concessão do habite-se.

III – isenção, se praticada por particular proprietário, em unidade residencial, única propriedade imobiliária do requerente no Município, com área máxima construída, incluindo o acréscimo objeto de regularização, até oitenta metros quadrados;

IV – isenção, se praticada por particular proprietário, em unidade residencial, única propriedade imobiliária do requerente no Município, com área máxima construída, incluindo o acréscimo objeto de regularização até cem metros quadrados, situada nas Áreas de Planejamento 3 e 5, dez por cento do VR ou VC;

§ 1º Para o cálculo da importância a ser recolhida nas hipóteses constantes deste artigo, serão utilizadas as seguintes fórmulas:

I – Para os casos elencados no inciso I do caput:a) imóvel residencial multifamiliar: C = (1,2 Ac + 0,6 Ad + 0,6 Acpp) x VR/m² x P x TRb) imóvel comercial: C = (1,2 Ac + 0,6 Ad + 0,6 Acpp) x VC/m² x T

II – Para os casos elencados no inciso II do caput:

a) imóvel residencial unifamiliar ou bifamiliar ou em unidade de edificação multifamiliar:C = (0,8 Ac + 0,4 Ad + 0,4 Acpp) x VR/m² x P x TR

b) imóvel comercial: C = (0,8 Ac + 0,4 Ad + 0,4 Acpp) x VC/m² x T

III – Para os casos elencados no inciso IV do caput:

C = 0,1 (Ac + Ad + Acpp) x VR/m² x P x TR

Onde:

C = Valor da Contrapartida

VR = Valor unitário padrão Residencial

P = Fator Posição do Imóvel

TR = Fator Tipologia Residencial

VC = Valor unitário padrão Predial (no caso do não residencial)

Ac = Área coberta

Acpp = Área coberta sobre piso permitidoAd = Área descoberta

T = Fator Tipologia Não Residencial

§ 2º Para fins de pagamento da contrapartida, fica equiparada a obra por administração ao particular proprietário, desde que apresentada juntamente à documentação prevista no art. 2º desta Lei Complementar, a ata comprobatória da assembleia constituinte dos proprietários, registrada em Cartório de Títulos e Documentos.

Art. 9º-A O pagamento da contrapartida calculada conforme o disposto no art. 9º poderá ser efetuado da seguinte forma:

I – parcelado em até vinte e quatro cotas iguais e sucessivas com correção anual pelo IPCA-E (Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial).

II – à vista com desconto de vinte e cinco por cento do total da contrapartida calculada, no prazo de até sessenta dias da publicação do laudo.

§ 1º O parcelamento de que trata o inciso I não poderá ter parcelas inferiores a R$ 120,00 (cento e vinte reais).

§ 2º Faculta-se aos requerentes dos favores de leis anteriores de contrapartida, que optaram anteriormente pelo pagamento parcelado, a migração para o parcelamento estabelecido no inciso I, e respeitado o limite mínimo disposto no § 1º.

§ 3º O desconto de que trata o inciso II poderá ser aplicado para o pagamento da totalidade do valor ou do valor remanescente nas contrapartidas parceladas com base em Leis anteriores.

§ 4º Excetuam-se da cobrança de que trata esta Lei Complementar os equipamentos públicos de interesse coletivo e as áreas ocupadas por templos religiosos contemplados pela imunidade tributária.

Art. 9º-B Para execução de obras previstas nesta Lei Complementar, a concessão da licença fica condicionada ao pagamento integral da contrapartida.

Parágrafo único. Os prazos para início e conclusão de obras de acréscimo em imóvel existente seguirão os prazos definidos pela legislação em vigor.

Art. 10. Fica estabelecido o prazo de 180 dias, prorrogável por igual período, a critério do Poder Executivo, para a apresentação dos pedidos de legalização de obras por contrapartida, na forma desta Lei Complementar.

Parágrafo único. Findo o prazo estabelecido no caput deste artigo, a multa compensatória aplicada no exercício da fiscalização sofrerá acréscimo de vinte por cento em relação ao previsto.

Art. 10-A. As condições dispostas na Seção II desta Lei Complementar serão aplicadas até que seja publicado o novo Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, responsável pela revisão da Lei Complementar nº 111, de 2011.

Art. 11. A adesão aos critérios desta Lei Complementar importará em renúncia a quaisquer ressarcimentos.Art. 12. A contrapartida constitui multa compensatória e sua inadimplência, constatada dentro dos prazos previstos em lei, com emissão de DARM`s ou não, sofrerá a incidência de juros moratórios de um por cento ao mês, ensejará a inscrição da mesma em Dívida Ativa, inscrição no cadastro dos órgãos de proteção ao crédito e cobrança mediante execução fiscal, sem prejuízo de outras sanções.

Art. 13. Fica revogada a Lei nº 4.176, de 2 de setembro de 2005, que proíbe a regularização de obras através do instrumento denominado “mais valia”, na área que menciona.” (NR)

Art. 2º Ficam revogados os dispositivos da Lei Complementar nº 219, de 19 de agosto de 2020, relacionados à vigência da Lei Complementar nº 192, de 18 de julho de 2018, ou que contrariem o disposto nesta Lei Complementar.

Art. 3º O prazo fixado no art. 10 da Lei Complementar nº 192, de 18 de julho de 2018, passa a ser contado da data da publicação desta Lei Complementar.

Art. 4º Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.

MENSAGEM Nº 55
Rio de Janeiro, 19 de Julho de 2022

EXCELENTÍSSIMOS SENHORES PRESIDENTE E DEMAIS MEMBROS DA CÂMARA MUNICIPAL DO RIO DE JANEIRO

Dirijo-me a Vossas Excelências para encaminhar o presente Projeto de Lei Complementar, que “Altera a Lei Complementar nº 192, de 18 de julho de 2018, e dá outras providências” com o seguinte pronunciamento.

Trata-se de medida necessária a atualização da legislação de licenciamento e legalização de construções e acréscimos nas edificações no Município do Rio de Janeiro, objetivando a ordenação da regularização urbana, facilitando a ação do Poder Executivo em seu papel fiscalizador de forma contundente, propiciando assim, para os casos em que não se justifique a ação demolitória, o adequado exercício do poder de polícia da municipalidade, permitindo a legalização de milhares de unidades residenciais, comerciais e de serviços.

A Proposta baseia-se em padrões construtivos que possam ser permitidos, sem maiores impactos urbanísticos e paisagísticos para a Cidade, tornado viável que um considerável número de cidadãos, das mais diversas faixas de renda, tenha a oportunidade de regularizar seus imóveis, fomentando a regularização das construções no território do município, através da aplicação de condições especiais para o licenciamento ou legalização de construções. Ressalte-se que os benefícios da proposta estão condicionados à existência legal do imóvel, não abarcando legalizações em lotes ou terrenos de origem clandestina ou irregular, bem como, legalização ou licenciamento de acréscimos em edificação clandestina ou não licenciada.

Contando com o apoio dessa ilustre Casa Legislativa à presente iniciativa, aproveito a oportunidade para renovar meus protestos de elevada estima e distinta consideração.