O blog Urbe CaRioca foi criado em abril/2012 com o post de abertura SOBRE FECHAR VARANDAS, reprodução de artigo de nossa autoria publicado no Portal Vitruvius de Arquitetura e Urbanismo.
O texto procurou ser didático de modo a esclarecer o aspecto principal que rege (ou regia) a construção de varandas abertas e em balanço nos edifícios residenciais da Cidade do Rio de Janeiro: a área de varandas com tais características não é computada no cálculo da Área Total de Edificação – ATE, isto é, o potencial máximo de construção de cada terreno definido na lei urbanística respectiva para o local. Isto significa que as varandas introduzidas nas normas em 1975 foram um bônus que garantiu aumento real naquele potencial hipotético, medida que elevaria o valor de venda de terrenos e imóveis construídos, acrescentado aos preços anteriores pela presença do novo item oferecido pelo mercado imobiliário, de agrado geral.
Tamanha vantagem tinha apenas uma condição: as varandas presenteadas pela nova lei deveriam ser obrigatoriamente abertas e em balanço. Possivelmente o legislador entendeu que, assim, a volumetria dos edifícios não seria alterada significativamente com a presença dos compartimentos mais leves, e permeáveis visualmente. Ao fechar as varandas aquelas condições se modificam, os edifícios adquirem outras características, a desejada leveza não existe mais.
Proibido, o fechamento irregular passou a ser aceito através do pagamento de “mais-valia”, a estranha medida aplicada há cerca de sete décadas, para legalizar o que não pode ser licenciado.
O fechamento das varandas foi autorizado na gestão anterior à atual por mais uma lei questionável (Lei Complementar nº 145/2014, regulamentada pelo Decreto nº 39345/2014). Mais estranhamente ainda, a proibição foi mantida na Zona Sul do Rio – quando, tal medida não deveria ser adotada sob nenhuma condição, salvo se as varandas fossem consideradas na ATE e garantidas condições adequadas de iluminação e ventilação dos compartimentos voltados pra as mesmas, o que as caracterizaria como qualquer compartimento regular.
Agora, a Câmara de Vereadores levou à pauta e aprovou o Projeto de Lei Complementar nº 118/2015, autorizando o fechamento das varandas em balanço, também na Zona Sul, tornando coerente a gigantesca incoerência que perpassa as leis urbanísticas vigentes. Abaixo, duas reportagens a respeito publicadas recentemente no jornal O Globo.
Falta a sanção do Prefeito.
Urbe CaRioca
29/11/2017 – Câmara aprova fechamento de varandas na Zona Sul, mas depende da sanção de Crivella
29/11/2017 – Arquitetos falam sobre o fechamento de varandas que também poderá valer na Zona Sul
Outros posts:
Artigo – VARANDAS FECHADAS: UMA LEI SEM PLANEJAMENTO URBANO, de Sonia Rabello (maio/2014)
VARANDAS – FECHAMENTO E MAIS VALIA – LIMINAR CONCEDIDA (fevEREIRO/2016)