Sempre o Gabarito, 2021 – O Centro e a Operação Interligada para a Zona Sul

Conforme comentado na publicação “FAM-Rio questiona PLC dito para o Centro do Rio” (Urbe CaRioca, 07/04), “o Projeto de Lei Complementar nº 8/2021, apresentado como solução para reverter o abandono e a degradação do Centro da Cidade do Rio de Janeiro, além da dupla de sempre – mais Gabarito e menos Impostos – na verdade embute uma proposta para aumentar índices urbanísticos também nas Zonas Norte e Sul do Município”. O alento trazido pela retirada do pernicioso Projeto de Lei, na última sexta-feira – solicitada pelo prefeito da Cidade – foi breve.

Paes explicou que o projeto de lei foi arquivado na Câmara para que seja feita uma correção:       — Nós erramos. Encaminhamos o projeto da parte tributária junto com a urbanística. Tem que ser dois projetos distintos — justificou o prefeito. Os novos textos devem ser reenviados ao Legislativo nos próximos dias (O Globo, 13/04/2021).

É evidente que ninguém será contrário a medidas que promovam a recuperação do combalido Centro do Rio de Janeiro, há algumas décadas em processo de degradação, o que não afasta o necessário cuidado diante de propostas muitas vezes questionáveis, infrutíferas e, pior, se causarem prejuízos irreversíveis. Basta lembrar as benesses fiscais e urbanísticas para os hotéis ditos “olímpicos” que foram liberados de impostos, receberam licenças especiais, deixaram marcas indeléveis na paisagem urbana, e nem mesmo todas as obrigações recíprocas previstas foram cumpridas pelos agentes envolvidos. Apenas um exemplo.

Na minuta de projeto de lei apresentada ao Conselho Municipal de Política Urbana – COMPUR para conhecimento e debate com representantes da sociedade civil constava um programa de diretrizes e intenções voltadas a atrair moradores para o coração do Rio, e algumas modificações nas normas de construção, atuais, em princípio toleráveis, antes de análise aprofundada. Surpreendentemente, a proposta enviada à Câmara de Vereadores incluiu um Capítulo novo, que atinge as Zonas Norte e Sul do município. É o que interessa no momento.

Art. 2º Fica autorizada a realização de Operação Interligada nas condições dispostas no Capítulo IX desta Lei Complementar, como previsto nos arts. 97 e 98 da Lei Complementar nº 111, de 2011.

Para entender do que se trata é preciso remeter ao art. 448 da Lei Orgânica do Município, promulgada em 05/04/1990.

O artigo 448 da LOM de 05/04/1990

 

Art. 448 Qualquer edificação colada nas divisas não poderá ultrapassar a altura de doze metros, seja qual for o uso da edificação ou do pavimento, admitidas as exceções que a lei estabelecer.

A norma de uso e ocupação do solo (Regulamento de Zoneamento aprovado pelo Decreto nº 322/1976), vigente à época da edição da LOM, embora de caráter geral e à parte críticas consistentes por incentivar em demasia a construção de prédios altos afastados das divisas sem limitar a área construída, continha exceções, por exemplo, para a proteção do Patrimônio Cultural protegido, para o entorno de aeroportos, bem como manteve os gabaritos existentes predominantes no Centro do Rio, nos eixos viários principais dos bairros, e até em bairros inteiros, como em Copacabana.

O dispositivo legal em questão, que abrangeu o município inteiro e foi  incluído na lei através de uma proposta popular, estabeleceu que todos os prédios colados às divisas (isto é, construções que não guardam distância de todos os limites do terreno) tenham altura máxima de 12,00m. Ainda que o objetivo fosse razoável – garantir luz natural nas ruas e vizinhança próximas – a medida pecou por desconsiderar as características específicas de cada região, bairro, quarteirão, ou mesmo uma rua, e a ocupação pré-existente do território edificado conforme as leis vigentes em cada época.

Posteriormente à publicação da LOM, o legislador considerou que, havendo diversos bairros da cidade dotados de Projetos de Estruturação Urbana (PEU), normas urbanísticas recentes as quais, em tese, definiam parâmetros adequados ao Planejamento Urbano conforme conceitos trazidos pelo Plano Urbanístico Básico da Cidade do Rio de Janeiro (PUB-Rio, Decreto Municipal nº 1269/1977), àqueles bairros não caberia aplicar o art. 448. Assim, a Lei nº 1654/1991, regulamentada pelo Decreto nº 9998/91, dispensou a restrição, mantendo-se os gabaritos de altura em vigor decorrentes de revisões da principal lei de uso e ocupação do solo (Dec. nº 322/1976) através de PEU ou de decretos anteriores com as mesmas características.

Para dispensar o artigo 448 da LOM de 05/04/1990 

O legislador também previu que, na medida que elaboradas novas revisões do Dec. nº 322/1976, a altura máxima de 12,00m para as construções coladas às divisas seria substituída pelo índice local fixado para o bairro, conjunto de bairros, ou região.

Decreto nº 9998 de 19 de fevereiro de 1991

(…)

Art. 3.º – As áreas não abrangidas pelas Leis e Decretos citados no art. 2.º deste decreto, são considerados sob a “proteção especial” a que se refere o inciso IV, do art. 3.º da Lei n.º 1654, de 09 de janeiro de 1991, até que venham a ser objeto de Projetos de Estruturação Urbana.

A esperada elaboração de novas leis para as diversas Regiões Administrativas da cidade não ocorreu. Um dos poucos exemplos é o PEU Taquara (bairros Freguesia, Pechincha, Taquara e Tanque) aprovado pela Lei Complementar nº 70/2004. As demais surgiram em nome dos Jogos Olímpicos, em especial o PEU Vargens (Vargem Grande, Vargem Pequena, Camorim e parte dos bairros do Recreio dos Bandeirantes, Barra da Tijuca e Jacarepaguá). A maioria dos bairros da Zona Sul não foi contemplada com a edição de normas específicas, sendo considerados já regulamentados apenas Urca, Botafogo e São Conrado. Por ser a Zona Sul sabidamente a região de maior interesse para o mercado imobiliário é natural que o setor deseje a revisão das normas, conforme previsto no art. 3º do Decreto 9998/91, de modo que o art. 448 da LOM não mais prevaleça.

Resta analisar a forma ora proposta para fazê-lo.

O PLC nº 08/2021 a Operação Interligada, e o Plano Diretor

O art. 2º e o Capítulo IX do PLC nº 08/2021 preveem a realização de uma Operação Interligada “como previsto nos arts. 97 e 98 da Lei Complementar nº 111, de 2011” (Plano Diretor). A ideia que pode ser assim resumida: um empreendedor constrói um edifício residencial ou misto no Centro da Cidade, ou transforma o uso de um edifício comercial para o residencial, no todo ou em parte; feito isso poderá construir andares a mais nas Zonas Norte e Sul em terrenos onde a altura hoje é limitada a 12,00m, mediante pagamento; a área a ser acrescida corresponderá a um percentual da área residencial que vier a prover no Centro, respeitados os gabaritos máximos propostos no PLC. A proposta também prevê descontos no valor a pagar conforme localização do empreendimento e a área destinada a residências. Há várias triangulações possíveis, conforme disposto no citado Capítulo IX – Da Operação Interligada*.

Considerando o disposto nos referidos artigos 97 e 98 do Plano Diretor, as condições para realizar a Operação Interligada, o objeto a ser adquirido (liberação do art. 448 da LOM para construção de mais andares), e a abrangência pretendida – “imóveis localizados na Área de Planejamento – AP 2 e Área de Planejamento – AP 3” – isto é, a totalidade das Zonas Norte e Sul, podemos afirmar que, do ponto de vista da elaboração das leis urbanísticas, sua hierarquia, e determinações vigentes, a proposta consiste em um somatório de equívocos:

1. A liberação dos gabaritos nos terrenos onde incide o art. 448 da LOM depende da elaboração de Projeto de Estruturação Urbana (PEU) para o bairro ou conjunto de bairros afins;

2. Para tais andares a mais serem objeto de Operação Interligada a condição precisa constar no respectivo PEU a ser aprovado por Lei Complementar específica – o gabarito básico e o número de andares a mais obtidos mediante pagamento (§ 1º do art. 98 do PD – A realização de operação interligada dependerá, sempre, da previsão na legislação específica ou local de alteração de índices e parâmetros urbanísticos especificamente para este fim.), o que não ocorre;

3. Os PEUs para a maioria dos bairros das Zonas Norte e Sul não foram elaborados.

4. Tal como no Pacote Olímpico, a garantia prevista para que os objetivos do Programa Reviver Centro é que o ‘Habite-se’ da construção na área central preceda o ‘Habite-se’ do prédio situado na Zona Sul (ou Norte), o que não deu resultado na maioria dos casos, mesmo com os inúmeros benefícios urbanísticos e fiscais concedidos para a construção de hotéis.

O PLC nº 08/2021 ignora a Lei Orgânica do Município, o Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro e as condições necessárias para a realização de uma Operação Interligada urbana. Estão em andamento os estudos para a elaboração de um novo Plano Diretor para o Rio de Janeiro, o que torna a proposta além de equivocada, inoportuna. 

Leis para incentivar o Uso Residencial na Área Central 2 (AC-2)

O uso residencial foi considerado inadequado na chamada Área Central de Negócios pelo menos a partir de 1970 (RZ aprovado pelo Dec. nº 3800/1970), conceito que continuou com a edição no novo RZ em 1976 (Dec. nº 322/1976). A novidade condizia com o incentivo à construção de edifícios comerciais e mistos nas ruas classificadas como Centro de Bairro (CB). Como o próprio nome dizia, tratou-se de descentralizar comércio e serviços em direção aos bairros em fase de renovação (ou substituição) urbana, no processo de expansão acelerada – tanto vertical quanto horizontalmente – que o Rio de Janeiro sofreu, ampliado com a abertura de um novo território à ocupação e respectivos índices urbanísticos modificados: a Baixada de Jacarepaguá.

Conclusão

O esvaziamento do Centro não pode ser atribuído apenas àqueles fatos, por óbvio, tamanha a complexidade do assunto. Porém é fato que mais de uma vez se tentou reverter o abandono do Centro e os vazios da Zona Portuária, e incentivar o surgimento de novas habitações através do mercado imobiliário, sem sucesso (v. leis abaixo). Muito provavelmente a Lei da Oferta e da Procura se sobreponha sempre a estas.

Decreto n.º 23226 de 30 de julho de 2003

Lei nº 2.236 de 14 de outubro de 1994

Decreto n.º 27533 de 12 de janeiro de 2007

Por outro lado, se a altura máxima de 12,00m fixada pelo art. 448 da LOM deve ser revista – sim, possivelmente cabe rever em determinados casos em nome da harmonia dos conjuntos edificados – é tema para ser estudado com cuidado pelo corpo técnico da Prefeitura, bairro a bairro como acertadamente previsto em lei, e mediante os devidos debates no COMPUR.

O PLC nº 08/2021 foi retirado de pauta. Não deveria retornar. O Centro do Rio precisa de muito mais do que a proposta açodada que nada garantirá de concreto para a região. Precisa de ações.

Urbe CaRioca

Nota: Esta análise aborda apenas um aspecto do denominado Programa Reviver Centro como apresentado no Projeto de Lei Complementar: a proposta de Operação Interligada diante das leis urbanísticas vigentes, suas consequências e hipótese sobre resultados para o Centro do Rio.

Mapa – Crédito: Wikipedia

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* PLC nº 08/2021 – Capítulo IX  – DA OPERAÇÃO INTERLIGADA

 

 

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