Uso e Ocupação do Solo CaRioca – PLC 57/2018, comentários iniciais

No dia 21/03 passado divulgamos neste site o texto integral do Projeto de Lei Complementar n. 57/2028 no post Uso e Ocupação do Solo Carioca – A proposta da Prefeitura.

Da Justificativa apresentada pela Prefeitura no encaminhamento à Câmara de Vereadores destacamos “A cidade contemporânea deve ser múltipla, deve poder renovar suas dinâmicas sempre que necessário, deve fomentar a mistura dos usos e dos habitantes, de modo a criar vida em seus ambientes. Vida é segurança. Espaços ermos são inseguros por definição. A mistura de usos pode permitir que ruas residenciais tenham algum movimento em todas as horas do dia, sem gerar desconforto para seus moradores” e as afirmações que a “proposta proposta permite simplificar o licenciamento das atividades, permitindo a legalização de vários estabelecimentos que hoje funcionam clandestinamente ou que têm suas capacidades reduzidas devido às exigências da legislação vigente. Os benefícios são muitos e rápidos: maior facilidade para abrir e gerenciar serviços e negócios pode aumentar sensivelmente a arrecadação municipal, elevar os índices de emprego e ainda distribuir mais adequadamente a demanda de passageiros e cargas pelos sistemas de transporte da cidade. (…) As atividades só serão permitidas em zonas residenciais caso não causem impactos à vizinhança ou caso tenham seus possíveis impactos efetivamente mitigados. (…) foi eliminada a possibilidade de que o ruído, o fluxo ou a poluição gerada por essas atividades venha a causar incômodos aos moradores, uma das maiores preocupações relacionadas à proximidade entre residências e atividades comerciais. Ao contrário, a nova legislação estabelece um marco simples e fácil para identificar quando o poder público precisará intervir para assegurar a paz e a correta convivência entre os diversos usos”.

Mais uma vez a lei urbanística é tratada como panaceia. É evidente que determinados usos e atividades podem colaborar para levar animação e pessoas aos espaços públicos, contribuindo, em tese, para gerar mais segurança. Infelizmente não no Rio de Janeiro de hoje onde não existe um só lugar seguro e outro tipo de Paz é a prioridade. Assalta-se até na porta das delegacias! Mas, não é o que interessa no momento.

Alguns comentários sobre mais uma norma de uso do solo que pretende salvar a cidade, embora pareça, tanto quanto o Código de Obras proposto pela mesma Administração, direcionada para beneficiar o mercado imobiliário.

1. Subdivide as três Macrozonas criadas no Plano Diretor em seis, por sua vez redivididas em zonas e subzona;
2. O Rio passa novamente a ter uma Zona Agrícola;
3. Cria a Zona Residencial Multifamiliar 4 ZR-4 que compreende as “áreas consolidadas de origem informal”, ou seja, favelas ou comunidades, loteamentos irregulares e clandestinos, considerados permanentes, que terão IAT até 3;
4. Modifica o aproveitamento de terrenos situados em zonas limítrofes;
5. Cria a Área de Especial Interesse Metropolitano e a Área de Especial Interesse Costeiro;
6. Permite uso misto em todas as zonas “observando-se o disposto no Anexo VI e respeitando-se a compatibilidade entre os usos”;
7. Permite todas as atividades em todas as zonas, “desde que não impliquem em risco de segurança ou de salubridade”;
8. Modifica IATs previstos no Plano Diretor – usa o termo “atualiza”;
9. Amplia os tipos de compartimentos que não são computados na Área Total de Edificação – ATE: além das varandas, em contradição a lei recentemente aprovada que permite o fechamento, dispensa do cômputo na ATE até Centros de Convenções e salas de reuniões em hotéis, cinemas, teatros, 50% das áreas de lojas, estacionamentos (confronta proposta do Código de Obras) – evidente benesse para o mercado imobiliário;
10. Elimina coeficientes de adensamento, mantido apenas na Ilha do Governador e em grupamentos unifamiliares;
11. Cria nova tabela de taxa de ocupação; nas favelas e outras ocupações informais consolidadas não se exige;
12. Cria a Superfície Mínima Livre – ponto positivo;
13. Altura máxima e número máximo de pavimentos das construções – nova tabela e novas benesses, inclusive a mesquinharia de não considerar subsolo semi-enterrado na altura (isto é, acrescenta 1,50m à altura máxima); jiraus em qualquer nível não são computados no gabarito(!); acessos verticais em terrenos em aclive não são computados no gabarito (!);
14. Permite uso residencial em subsolo desde que atendidas condições de ventilação e iluminação (ao menos será computado na ATE);
15. Separa andar de cobertura de telhado – na prática significa aumento de altura;
16. Andares comerciais no térreo devem prever parte das lojas abertas para a rua – ponto positivo;
17. Embasamentos só podem ter dois andares e altura máxima de 8,50m – ponto quase positivo – melhor seria não haver embasamento em alguns casos, com os afastamentos respeitados até o nível do solo;
18. O maior lote exigido é de 4.000m2 em poucos locais; em Sepetiba lotes poderão ter 125,00m2; em Vargem Grande e Vargem Pequena, 180,00m2
19. É estranho o §4o. do art. 24;
20. O número de vagas de veículos exigido é bastante reduzido – criar vagas a mais exigirá contrapartida financeira (o que quer a administração: reduzir o número de veículos ou arrecadar? Note-se que as áreas não são computadas na ATE, assim, bastará pagar para aumentar as áreas construídas sem limitação. Para justificar o injustificável inclui a proibição de transformar os estacionamentos para outros usos, regra sobre a qual, evidentemente, não haverá controle. Na prática significa aumentar o potencial construtivo);
21. Não existe mais limite para comprimento das vias internas de grupamentos de edificações; a distância dos prédios às vias internas aumenta para 25,00;
22. As exigência de doação de terrenos, e a construção e doação de escolas no caso de determinados grupamentos de edificações é substituída por contrapartida financeira, cujo pagamento deverá ser feito por ocasião do ‘habite-se’ – aspecto tem um lado interessante, caso funcione a contento: a gestão pública canalizar tais recursos para onde for mais necessário – riscos: falta do pagamento depois das construções erguidas; manobras para transferir os recursos para outras ações não relacionadas à Educação;
23. O estranho art. 35 permite que dependências de uso comum dos grupamentos de edificações (usos complementares ao uso residencial, por exemplo) poderão adotar altura e número de pavimentos vigentes; embora defina que afastamentos entre as construções deverão ser obedecidos, não menciona a Área Total de Edificação – ATE, ou seja, aumenta expressivamente o potencial construtivo nos terrenos respectivos;
24. Art. 41 sobre Readequação de Potencial Construtivo – inclui estranha benesse: permite acréscimos em edificações tombadas com a mesma altura destas, mesmo que o Zoneamento local preveja altura menor (exemplo: o Hotel Nacional é prédio tombado);
25. O cálculo da ATE em terrenos atingidos por recuo pode considerar a totalidade do imóvel – é expediente questionável que vem sendo adotado nas leis urbanísticas mais recentes, em especial para a Baixada de Jacarepaguá; cabe lembrar que, via de regra, nos terrenos atingidos por recuo os gabaritos de altura e outros índices construtivos são sempre maiores do que os anteriormente vigentes, ou seja, já existe uma compensação implícita pela redução da área original.
26. Revoga todos os Projetos de Estruturação Urbana – PEU vigentes, leis específicas para bairros os conjuntos de bairros com as mesmas características, conceito adotado para a Cidade do Rio de Janeiro desde a edição do PUB-Rio.

Observações:

a) Quanto ao item 26 é necessário verificar se a proposta do PLC n. 57/2018 simplesmente incorporou os mesmos critérios ou se os alterou, a analisar as consequências. Notar que nem todos os PEUs são dignos de elogios. O PEU Leblon, por exemplo, aumentou a altura dos prédios colados às divisas. O PEU Vargens é uma excrescência feita “Pra Olimpíada”.

b) É necessário comparar todas as tabelas e índices que estão na proposta com a norma vigente. Trabalho hercúleo que precisa da colaboração de faculdades e órgãos de classe interessados, em especial o IAB-RJ. Sugerimos que as Associações de Moradores se organizem e cada uma verifique o que mudará nas normas urbanísticas da sua região.

c) As áreas de favelas, comunidades e outras ocupações informais serão objeto de lei específica.

Essas notas preliminares visam incentivar o debate sobre tema de grande importância para a cidade. Aguardamos comentários e contrapontos.

Urbe CaRioca