Proposta de Código de Obras para o Rio – Análise, Parte 1

“A única revolução é a mudança significativa de índices construtivos, que, ao contrário do que afirma o prefeito no vídeo citado, em vários aspectos retornam a parâmetros iguais ou inferiores aos dos anos 1970”.(…) “Dentre o muito que comentar, destacamos hoje apenas um aspecto – espantoso! – a possibilidade de transformar hotéis em edifícios residenciais, como afirmamos em março/2013 que aconteceria, diante do número expressivo de hotéis que seriam construídos na cidade com inúmeras benesses urbanísticas e isenções fiscais. Não era preciso ter bola-de-cristal para vislumbrar esse cenário pós-olímpico. Trecho de RIO DE JANEIRO – HOTÉIS EM REFORMA, EM CONSTRUÇÃO, EM PROJETO OU EM ESTUDOS: (…)” – Em Código de edificação – Código de ficção

Outros posts: Proposta de novo Código de Obras já na Câmara de Vereadores (10/11/2017) e Ressaca Urbana, de Francesco Perrota-Bosch (26/10/2017)

Em Código de edificação – Código de ficção (10/11/2017) comentamos apenas dois aspectos que traz a proposta de um novo Código de Obras para a Cidade do Rio de Janeiro: a redução nas medidas dos cômodos de um modo geral (de unidades residenciais e comerciais) e a inacreditável permissão para mudar o uso de hotéis para prédios residenciais, poucos anos após os inúmeros incentivos fiscais e índices urbanísticos especiais (maiores, obviamente, do que os vigentes), concedidos para a construção desse tipo de edificação. A transformação se daria através do pagamento da famigerada “mais-valia”. Exatamente devido ao estranho artigo nº 37, o presidente da Câmara de Vereadores devolveu o Projeto de Lei Complementar nº 40/2017, por invasão de competência do legislativo, conforme também comentado. Não porque seja uma proposta desavergonhada, mas, porque devido à “invasão”, o PLC não pode ser votado. A solução será enviar a mais-valia para hotéis em projeto separado. Consta que a benesse apelidada “mais-valerá” também voltará, uma invenção esdrúxula do antecessor do prefeito atual, que prevê o pagamento para regularizar o ilegal, de antemão, isto é, deseja-se construir algo ao arrepio da lei: paga-se e constrói-se em seguida.

Ontem, dia 16/11, o site da Câmara de Vereadores já dispunha do PLC nº 43/2017, enviado àquela Casa de Leis em substituição ao devolvido PLC nº 40/2017, como explicado. O estranho artigo 37, alterado, não afasta a possibilidade de futura transformação de uso de hotéis para prédios residenciais, como previsto na proposta original. Abaixo, primeiros comentários sobre o PLC nº 43/2017, um novo-velho código de obras (link para o PLC n. 43/2017).

Urbe CaRioca

1. Acessibilidade, construções habitacionais de interesse social e outras construções – Todas as edificações – novas ou reformadas – deverão adotar “preferencialmente, medidas de sustentabilidade, economia de recursos naturais e tecnologias de eficiência energética”, uma sugestão, portanto, que se contradiz à exigência geral de “garantir acessibilidade à pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida a todos os compartimentos e equipamentos de suas partes comuns…” o que não se aplica aos “empreendimentos habitacionais de interesse social, vinculados às políticas habitacionais governamentais”. Na prática, as condições de acessibilidade deixam de ser obrigatórias. E são totalmente dispensadas para construções de interesse social.
2. Afastamentos e Áreas Coletivas – Os afastamentos dos edifícios são fixados por medidas mínimas. Áreas coletivas são como o nome diz, de todos, e configuram espaços no centro de quarteirões definidos por limites a serem respeitados por todas as construções que os circundam. Tolera-se balanço de 60 cm apenas sobre os afastamentos (um bônus) para instalação de equipamentos ou composição arquitetônica. O COES aumenta a medida para 1,00m, inclusive sobre as áreas coletivas. Traz prejuízo às condições de aeração e iluminação de prédios e cômodos.
3. Prismas de Iluminação e Ventilação – O COES prevê o retorno de PVI com um dos lados reduzido, retornando a condições dos anos 1970, “pegadinha” também para diminuir ainda mais os afastamentos das divisas. Retrocesso vergonhoso.
4. Reentrâncias em fachadas – O desenho e as medidas propostos pelo COES também prejudicará as condições de iluminação e ventilação dos compartimentos. Retrocesso.
5. Cálculo dos afastamentos – O COES retira do cômputo da altura para calcular os afastamentos dos edifícios os andares de uso comum e a cobertura. Mais uma vez, prejudicará as condições de iluminação e ventilação dos compartimentos. Retrocesso e mesquinharia.
6. Servidão de áreas contíguas em terrenos vizinhos para Ventilação e Iluminação dos compartimentos – Mais um retrocesso. Na lei de 1970 era permitido apenas para prismas e foi eliminado por leis posteriores. No COES, além de prismas, amplia-se para afastamentos. Além de provável piora das condições de iluminação e ventilação dos compartimentos, a medida criará prédios mais próximos uns dos outros, como se vê nos conjuntos conhecidos por Selva de Pedra e Athaydeville, por exemplo.
7. Varandas, Sacadas e Marquises – O COES reduz todas as distâncias que varandas e sacadas devem guardar das divisas, inclusive nos fundos de prédios colados aos limites do terreno, e libera a área não contada na Área Total de Edificação – ATE (Na lei vigente o bônus é de no máximo 20% da área útil da unidade); Propõe que o limite de 20% seja aplicado apenas a unidades não residenciais; Permite o fechamento lateral das varandas e sacadas, e frontal com elementos vazados, e a instalação de churrasqueiras; Permite “lajes técnicas” em balanço além das fachadas, com 1,00m de profundidade, e marquises sem limitação de profundidade nem de altura (basta distância de 1,50m das divisas). Na prática, o COES aumenta as medidas e a volumetria de todas as construções e reduz as distâncias entre elas, permite elementos construtivos variados sobre áreas de afastamento, piorando as condições de iluminação e ventilação em relação ao previsto na lei vigente. Outro retrocesso que extrapola os limites do lote para desenhar uma cidade pior.