Em 2011, a advogada e professora Sonia Rabello escreveu ‘Índices Construtivos Públicos Serão Mercadorias Monopolizadas’ e questionou a compra das CEPACS em ‘Negócios no Porto Maravilha: Publicizando os Riscos’. Em 22/10/2012 a imprensa informou que não houve muito interesse pelas CEPACs. Neste Blog, demos destaque para o caso do Banco Central, cuja lei especial foi aprovada posteriormente à divulgação do texto.
Trecho de ARTIGOS: ZONA PORTUÁRIA – OUTROS PONTOS DE VISTA
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| Zona Portuária – gabaritos de altura conforme Lei Complementar nº 101/2009 |
Na visão da Newsletter Ex-Blog “o projeto imobiliário do Porto Maravilha, depois de seis anos, está sendo um enorme fracasso”, o que é de se lamentar.
Análises sobre o projeto para a chamada revitalização da Área Portuária foram objeto de diversas postagens neste blog, por exemplo em ARTIGOS: ZONA PORTUÁRIA – OUTROS PONTOS DE VISTA, em 01/11/2012, em A ERA JK ESTÁ DE VOLTA… NA ZONA PORTUÁRIA DA URBE CARIOCA, de 22/07/2014, em Artigo: PROJETO DE LEI INCENTIVARÁ HABITAÇÃO NO PORTO DO RIO OU SÓ SACRIFICA O URBANISMO? de Sonia Rabello, em 31/07/2014, e no mais recente ZONA PORTUÁRIA – A ORLA SERÁ DO RIO! HABITAÇÃO? ATÉ 2026!, no último mês de outubro.
Cabe lembrar que as novas normas urbanísticas para a região foram instituídas pela Lei Complementar nº 101/2009, posteriormente modificada para aumento do gabarito de altura no terreno doBanco Central, e, ainda, com a lei que permitiu a volta dos apartamentos conjugados, as quitinetes que haviam sido banidas do Rio de Janeiro na década de 1970, uma alegada tentativa de incentivar projetos residenciais na Zona Portuária, mas, na nossa visão, apenas mais uma benesse para o mercado imobiliário.
O texto da Newsletter Ex-Blog analisa o relatório trimestral da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto – CDURP e o Balanço de Projetos Imobiliários na Região Portuária até 30 de setembro de 2015, em especial quanto à compra das CEPACs.
De fato, não situar as Vilas de Árbitros e de Mídia na Zona Portuária foi mais uma oportunidade perdida diante dos recursos que a cidade recebeu para prepará-la em nome dos Jogos Olímpicos, medida que poderia ter dado impulso à desejada revitalização daquela parte importante do Rio de Janeiro.
Urbe CaRioca
ATUALIZAÇÃO EM 14/12/2015: O jornal O Globo publica hoje a notícia Projeto do Porto Maravilha devolve a prédios históricos a vista do mar. Este é o ponto positivo incontestável que resulta das obras realizadas na região. Não obstante as vantagens para os futuros edifícios altos a serem construídos na Avenida Rodrigues Alves, e, sem entrar no mérito de prioridades adotadas pelos gestores públicos, ganham a cidade, moradores e visitantes com a liberação do espaço antes ocupado pelo Elevado da Perimetral. O fato não se relaciona com os aspectos mostrados nesta postagem, que se refere apenas à questão imobiliária do projeto.
PROJETO IMOBILIÁRIO DO PORTO MARAVILHA, FRACASSANDO
Newsletter Ex-Blog, 09/12/2015
1. O coração do projeto Porto Maravilha, quando lançado em 2009, era a ocupação imobiliária com grandes e altos edifícios de escritórios. Para isso, foi criada uma empresa gestora, Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CDURP).
2. Foram criados os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) que seriam vendidos através de lei da prefeitura do Rio, pela CDURP, autorizando aumento de gabarito das novas construções imobiliárias para 24 andares. O primeiro leilão foi vazio. Então a CEF foi autorizada a comprar todos eles pelo conselho do FGTS.
3. No Diário Oficial (DCM) do Município do Rio de Janeiro, de 2 de dezembro de 2015, a CDURP publicou seu relatório trimestral. Na página 8, apresenta o Balanço de Projetos Imobiliários na Região Portuária até 30 de setembro de 2015.
4. O primeiro quadro é a Evolução dos Certificados de Potencial de Adicional de Construção – CEPACS. Estoque dos CEPACS: 6.436.722. Comprados no período anterior, portanto, desde 2009 até junho de 2015: 564.038 ou 8,76%.
5. No último trimestre, entre julho e setembro de 2015, foram consumidos apenas 1.668 CEPACs ou 0,03%. Consumo total de CEPACS até 30 de setembro: 565.706 ou apenas 8,79%. Novo estoque disponível 5.871.016 CEPACs ou 91,21% do total de CEPACs emitidos e, em seguida, comprados pelo FGTS.
6. O consumo de insignificantes 1.668 CEPACs durante todo o último trimestre foi um aumento de área em projeto anteriormente licenciado no Edifício Odebretch, na Avenida Cidade de Lima 86, que na origem havia comprado 18.601 CEPACs para esse edifício comercial. E o relatório conclui: “Não houve Projetos Imobiliários (com ou sem consumo de CEPACs) na Região Portuária entre 1 de julho e 30 de setembro de 2015.”
7. Portanto, o projeto imobiliário do Porto Maravilha, depois de seis anos, está sendo um enorme fracasso. Os CEPACs micaram. E o retorno que a CEF tem que dar ao FGTS -poupança compulsória – dos trabalhadores não está ocorrendo.
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Caro Marcio,
Obrigada pelo comentário. É verdade, o projeto que você mencionou e muitos outros, todos, talvez. Entretanto, isto não elimina, a nosso ver, conceitos de base equivocados: por exemplo, não haver reserva de áreas destinadas a edifícios residenciais, casas, e os gabaritos de altura excessivos, que só interessariam a grandes empresas ou consórcios, dependendo de financiamentos vultuosos e do interesse do mercado, o que, até aqui, tem se mostrado infrutífero. Talvez pequenas e médias construtoras se interessassem por construir edifícios baixos, o preço das unidades seria menor… Esperamos que você esteja certo é que o projeto "vingue". Ainda assim, outro formato teria sido melhor para o Rio de Janeiro e sua população.
Projetos dessa magnitude tem longa vida para se desenvolverem, para se twr uma idéia, Docklands, na badalada Londres, demorou 15 anos pra vingar. Puerto Madeiro nem sei quantos anos.