Sempre o Gabarito, questão diuturnamente trazida à tona pelo Urbe CaRioca, sobretudo nos últimos anos. É notório que o Reviver Centro serviu para liberar gabaritos na Zona Sul, especialmente em Ipanema. Mas as ações parecem não ter freio. De novo querem mais, aumentando a altura dos prédios colados às divisas que já utilizaram todo o potencial construtivo dos terrenos. Além disso, com a proposta devolverão o dinheiro pago pelas construtoras para usufruírem as benesses concedidas na primeira versão.
Aguardemos a publicação do Projeto de Lei Complementar.
Urbe CaRioca
Reviver Centro: Projeto amplia incentivos para quem construir residenciais na região
Por Luiz Ernesto Magalhães – O Globo
Em uma nova iniciativa para estimular a ocupação residencial da região central da cidade, a prefeitura vai enviar este mês à Câmara Municipal um pacote de medidas para turbinar o Reviver Centro, em vigor desde junho de 2021. A ideia é atrair o setor imobiliário com flexibilização de gabaritos, isenção de impostos e ampliação do mecanismo conhecido como Operação Interligada. Quem construir ou reformar imóveis na área do projeto receberá uma espécie de bônus para executar projetos em bairros muito cobiçados da Zona Sul, assim como no próprio Centro e em alguns pontos da Barra.
Além disso, um longo trecho do Centro será considerado de gabarito livre, sem limite de altura para edificações, exceto se estiver na proximidade de bens tombados. E, para atrair moradores, será permitida a construção de escolas em prédios mistos, de hospitais e clínicas.
— A gente quer acelerar a transformação da área. Mas o mercado acenou que precisa de mais incentivos para investir no Centro e não só priorizar outras áreas da cidade — justificou o prefeito Eduardo Paes, que compara a ideia do gabarito livre aos padrões de ocupação de parte de Manhattan, em Nova York.
Nas áreas de gabarito livre, a área total construída poderá variar de um a 15 vezes o tamanho do terreno. Ou seja, em um lote com mil metros quadrados, poderá ser erguido um edifício de até 15 mil metros quadrados. Mas, se o empreendedor aplicar nesse projeto o bônus do potencial construtivo por investir no Centro, ele poderá levantar um prédio de 30 mil metros quadrados.
A transferência de potencial construtivo deve ser o grande chamariz do projeto. Pelas regras em vigor, investir no Centro já dá o direito a uma bonificação de 40%. Isso significa que quem levanta ou reforma um residencial de mil metros quadrados na região central tem o direito de construir um imóvel de 400 metros quadrados na Zona Norte (exceto Ilha do Governador), em Ipanema e em Copacabana, com regras mais flexíveis.
A nova proposta vai além. Se aprovada, o bônus subirá para 100%. Então, mil metros no Centro dá direito a mil metros nas chamadas áreas receptoras, que também foram ampliadas. Entraram na lista Lagoa, Botafogo, Glória e parte da Barra. Como são áreas muito densas, com poucas opções de terreno, a prefeitura vai flexibilizar os gabaritos de prédios colados à divisa — quando não há espaço entre os edifícios.
— O gabarito da Zona Sul será respeitado. Além disso, será preciso seguir as regras de tombamento. O que acontece é que, ao longo dos anos, ocorreram mudanças na legislação, deixando construções de diferentes alturas. Hoje há espaços ao lado de prédios maiores (colados às divisas), onde a legislação atual não permite construir acima de 12 metros — explicou o subsecretário de Desenvolvimento Econômico, Thiago Dias.
A prefeitura destaca que a ideia é acabar com esses vãos ou “dentes”, principalmente, na Zona Sul. A lei atual diz que prédios colados à divisa só podem ter 12 metros de altura (quatro andares). Então, se numa rua há um prédio de quatro andares, entre dois de oito pavimentos — construídos antes da legislação em vigor —, esse mais baixo poderá se igualar aos vizinhos, se a nova proposta for aprovada. Isso se o gabarito da rua permitir.
Outro estímulo é que para ter direito ao bônus da operação interligada não será mais necessário pagar taxa, o que está previsto no atual Reviver Centro. Além disso, a bonificação pode chegar a 150% se, no novo projeto, o incorporador separar pelo menos 20% dos imóveis para alugar a famílias de baixa renda. Haverá ainda isenção do ITBI nos primeiros cinco anos após a revisão da lei. Depois disso, os descontos no imposto vão sendo reduzidos ano a ano.
As mudanças, avalia a prefeitura, podem ajudar também a viabilizar as reformas necessárias para reabrir o Edifício A Noite, na Praça Mauá. Fechado desde 2012, o imóvel está à venda pela União por R$ 28 milhões, e a prefeitura pretende comprá-lo e revendê-lo a investidores privados, que poderiam usufruir desses novos incentivos.
Na Barra, as áreas receptoras ainda estão em estudo. O que já está definido é a inclusão da Avenida das Américas, onde os imóveis poderão ter quatro ou seis pavimentos.
Dentro do atual Reviver Centro, há 32 empreendimentos em fase de licenciamento — seis deles em obras. Os empresários pagaram R$ 3,9 milhões de taxa para transferir o potencial construtivo para cinco imóveis em Ipanema e um em Copacabana. Se a lei com as mudanças for aprovada, a prefeitura pretende devolver esses valores aos investidores.
A proposta foi bem recebida pelo setor imobiliário.
— Quanto mais amplo for o alcance da operação interligada bem como a possibilidade de isenções da contrapartida, mais investidores se interessarão pelo Centro e mais rápido a região ganhará um novo perfil — diz o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Marcus Saceanu. O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-RJ), Claudio Hermolin, também fez uma avaliação positiva:
— O mercado tem interesse no Centro. Ajustes, como a isenção da outorga e ampliação das áreas da operação interligada, precisam ser feitos. Caso contrário, a conta não fecha.
Ex-secretário de Planejamento Urbano da prefeitura, Washington Fajardo, responsável pela versão atual do Reviver Centro, pondera:
— Não vejo impeditivos para rever o projeto. Só me preocupo com a suspensão do pagamento da contrapartida. Esse dinheiro seria usado para melhorar a infraestrutura do próprio Centro.
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