Rio sempre à venda: MPRJ tenta barrar leis que aceleram a descaracterização da cidade -

Mais-valia e Mais-Valerá, não adianta Mais. Abaixo da notícia reproduzida do site Diário do Rio, links para vários de artigos publicados neste espaço urbano-carioca, apontando o quanto prejudiciais são essas leis que contrariam as leis.

A pá-de-cal foi o programa Reviver Centro, também analisado aqui, demonstrada a explosão de construções em bairros da Zona Sul, extrapolando os gabaritos constituídos. Some-se a volta das quitinetes dos anos 1960/1970 à venda de praças, jardins e terrenos próprios municipais, e a benesses para hotéis, e completa-se o quadro de desfaçatez e desprezo dos governantes municipais – Executivo e Legislativo – pela Cidade do Rio de Janeiro.

Urbe CaRioca

MPRJ vai à Justiça contra leis da Mais-Valia e Mais-Valerá no Rio e aponta risco de ‘explosão’ urbanística

Órgão afirma que normas flexibilizam regras previstas no Plano Diretor sem estudos técnicos adequados e participação popular específica

Diário do Rio – Link original

Vista aérea de parte do Leblon – Foto: Daniel Martins/Diário do Rio

O Ministério Público do Rio entrou na Justiça nesta quinta-feira (21/05) para tentar derrubar duas das principais leis urbanísticas aprovadas recentemente pela Prefeitura do Rio. A ação, que cai como uma bomba para o setor imobiliário, questiona as Leis Complementares 281/2025 e 291/2025, que tratam dos mecanismos conhecidos como “Mais-Valia” e “Mais-Valerá”, utilizados para regularizar ampliações e flexibilizar parâmetros construtivos em imóveis residenciais e comerciais da cidade.

Na representação apresentada ao Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Rio, o MPRJ pede a suspensão imediata das normas até o julgamento definitivo do caso. O órgão sustenta que as leis alteram de forma significativa regras estabelecidas pelo Plano Diretor do Rio, aprovado há pouco mais de um ano, sem a realização de estudos técnicos adequados e sem novas audiências públicas específicas. A ação foi ajuizada pelo procurador-geral de Justiça, Antonio José Campos Moreira.

A medida acontece em meio à retomada do mercado imobiliário carioca após mais de uma década de baixo dinamismo no setor. Nos últimos anos, o Rio passou a registrar uma aceleração de novos empreendimentos, valorização gradual do metro quadrado, avanço do retrofit e crescimento da ocupação residencial no Centro, movimento impulsionado, em parte, pelas flexibilizações urbanísticas previstas em mecanismos como a Mais-Valia e a Mais-Valerá.

Para o advogado Leandro Sender, ouvido pelo Diário do Rio, a disputa judicial coloca em debate “um tema extremamente relevante para o Direito Imobiliário e Urbanístico do Rio de Janeiro: a necessidade de conciliar desenvolvimento urbano, regularização edilícia, proteção ambiental, planejamento público e segurança jurídica”.

Segundo ele, as leis tratam de instrumentos importantes “especialmente em um Município que possui relevante passivo de informalidade construtiva, edificações antigas, imóveis subutilizados e grande demanda por requalificação urbana”. Sender afirma ainda que “mecanismos como a Mais-Valia e a Mais-Valerá, quando bem aplicados, podem representar ferramentas legítimas de regularização, arrecadação, atualização do estoque imobiliário e indução de novos investimentos”.

O que muda com a Mais-Valia e a Mais-Valerá

Na prática, a chamada Mais-Valia funciona como um mecanismo de regularização de obras feitas fora dos parâmetros urbanísticos originais. Pela nova lei, proprietários podem legalizar ampliações irregulares realizadas até maio de 2025 mediante pagamento de contrapartidas financeiras ao município. Entre as permissões previstas está a possibilidade de acrescentar um pavimento extra em edificações já existentes, desde que limitado a 50% da área do andar inferior. A legislação também permite o fechamento de varandas e a conversão de hotéis em unidades residenciais fora de áreas restritas da orla.

Já a Mais-Valerá amplia ainda mais essa lógica. O instrumento permite, por dois anos a partir de dezembro de 2025, a regularização de alterações ainda durante a fase de obras. Em alguns casos, a norma autoriza flexibilizações mais amplas, como a construção de até dois andares adicionais em hospitais acima do limite originalmente permitido pela legislação urbanística.

Segundo o Ministério Público, as leis também flexibilizam regras para shoppings, supermercados e outros empreendimentos, aumentando o potencial construtivo em diferentes regiões da cidade.

Na avaliação de Sender, “a previsibilidade normativa é elemento essencial para qualquer decisão de investimento”. Segundo ele, incorporadores, proprietários, investidores, instituições financeiras e adquirentes “estruturam operações com base na legislação vigente, nos parâmetros urbanísticos aplicáveis e nos atos administrativos praticados pelo próprio Município”. O advogado pondera ainda que “eventual discussão sobre a constitucionalidade das normas precisa ser conduzida com cautela, de forma a evitar insegurança excessiva para projetos em andamento e para atos praticados de boa-fé”.

MP aponta riscos ambientais e urbanísticos

O órgão afirma ainda que os processos previstos nas novas regras são feitos digitalmente por meio de autodeclarações dos interessados, sem critérios técnicos considerados suficientes para medir impactos urbanos. Um dos principais pontos questionados é a ausência de regulamentação adequada do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), instrumento utilizado para avaliar efeitos de grandes empreendimentos sobre trânsito, drenagem, ventilação, infraestrutura e qualidade de vida do entorno.

Na ação, o MPRJ cita possíveis consequências urbanísticas e ambientais decorrentes da aplicação das leis, como aumento da impermeabilização do solo, agravamento de alagamentos, sobrecarga da rede de drenagem, formação de ilhas de calor e alterações na circulação dos ventos.

O Ministério Público também afirma que, durante a tramitação dos projetos na Câmara Municipal do Rio de Janeiro, foram incluídas emendas parlamentares que modificaram substancialmente o texto original sem a realização de novas audiências públicas, o que, segundo o órgão, teria comprometido a participação popular prevista na Constituição e no Estatuto da Cidade.

Para Sender, porém, “o ponto central não deve ser a rejeição dos instrumentos de regularização ou flexibilização urbanística, mas sim a definição dos seus limites, critérios técnicos e procedimentos de controle”. Segundo ele, “a aplicação das Leis Complementares nº 281/2025 e nº 291/2025 não deve ser analisada de forma presumidamente negativa”, já que, em muitos casos, os mecanismos podem servir “à regularização de situações consolidadas, à requalificação de imóveis subutilizados, à adaptação de edificações antigas, ao retrofit e à viabilização de empreendimentos compatíveis com a infraestrutura existente”.

O advogado também afirma que “não se pode ignorar que o desenvolvimento imobiliário cumpre papel relevante na dinâmica urbana e econômica da cidade”. Segundo ele, a construção civil movimenta empregos, tributos, crédito, serviços técnicos e investimentos, motivo pelo qual “a eventual revisão ou suspensão de instrumentos legais dessa natureza deve ser analisada com cautela, para que a necessária proteção urbanística e ambiental não produza, como efeito colateral, insegurança jurídica excessiva ou paralisação de projetos capazes de contribuir positivamente para a cidade”.

A representação foi motivada por questionamentos apresentados pela Federação das Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro sobre licenças concedidas para empreendimentos imobiliários na cidade, entre eles um condomínio previsto para o terreno do antigo Colégio Bennett, no Flamengo.

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