Proposta de Código de Obras para o Rio – Análise, Parte 1

“A única revolução é a mudança significativa de índices construtivos, que, ao contrário do que afirma o prefeito no vídeo citado, em vários aspectos retornam a parâmetros iguais ou inferiores aos dos anos 1970”.(…) “Dentre o muito que comentar, destacamos hoje apenas um aspecto – espantoso! – a possibilidade de transformar hotéis em edifícios residenciais, como afirmamos em março/2013 que aconteceria, diante do número expressivo de hotéis que seriam construídos na cidade com inúmeras benesses urbanísticas e isenções fiscais. Não era preciso ter bola-de-cristal para vislumbrar esse cenário pós-olímpico. Trecho de RIO DE JANEIRO – HOTÉIS EM REFORMA, EM CONSTRUÇÃO, EM PROJETO OU EM ESTUDOS: (…)” – Em Código de edificação – Código de ficção[...] Leia mais

Código de edificação – Código de ficção

ficção (Dicionário Houaiss) – substantivo feminino

1 – ato ou efeito de fingir; fingimento 2 – elaboração, criação imaginária, fantasiosa ou fantástica; fantasia Ex.: não distinguia a realidade da f. 3 – grande falácia; mentira, farsa, fraude Ex.: sua vida era uma f. 4 – criação artística (literária, cinematográfica, teatral etc.), em que o autor faz uma leitura particular e ger. original da realidade 5 -Rubrica: literatura. caráter imaginativo e criativo de uma obra literária (narrativa, lírica ou teatral) 5.1 – Derivação: frequentemente.[...] Leia mais

Urbanismo no Rio de Janeiro – Do artigo vazio aos vazios urbanos

Cidades e Urbanismo são temas apaixonantes. Se a Cidade do Rio de Janeiro esteve constantemente na mídia devido a situações de violência cada vez mais espraiadas e violentas, não faltaram artigos e análises sobre o abandono visto e sentido por todos os cariocas (o jornalista Arthur Xexéo tem encerrado suas últimas crônicas sistematicamente com alusão ao fato), outros apontam caminhos para reverter o caos, ao menos do ponto de vista urbanístico.[...] Leia mais

Proposta de novo Código de Obras já na Câmara de Vereadores

O Projeto de Lei Complementar nº 40/2017 foi enviado pelo Prefeito do Rio, Sr. Marcelo Crivella, à Câmara de Vereadores, em substituição ao texto de 2013, do seu antecessor – mera formalidade -, que nem chegou a tramitar, enquanto a cidade era função apenas dos Jogos Olímpicos.

Como é sabido, desde a vigência da Lei Orgânica do Município, em 1991, essa e outras matérias, antes objeto de decreto do Executivo, passaram a ser obrigatoriamente aprovadas mediante lei, no caso, lei complementar.[...] Leia mais

FLEXIBILIZAR: VERBO ESTRANHO E PERIGOSO

Ainda mais se tratando de leis urbanísticas!

E, uma nota sobre a questão da arborização, abordada no post de ontem.**

Segundo o Dicionário Houaiss ‘flexibilizar’ é verbo transitivo direto e pronominal, e significa ‘tornar(-se) menos rígidos. E este site achava que flexível era só o bambu, que verga ao sabor do vento e volta à posição original!

No caso das leis – e na acepção do dicionário – é mudança sem volta, modificação, portanto. Quando gestores públicos usam o estranho verbo terminado em “izar”, a tradução é mudar, modificar, trocar, ou alterar para sempre, sem volta, ao menos até a “flexibilização” seguinte.[...] Leia mais

NOVO CÓDIGO DE OBRAS: “GOLPE FATAL” NA ARBORIZAÇÃO DA CIDADE?

O novo Código de Obras e Edificações (COE) que será enviado à Câmara de Vereadores do Rio de janeiro já causa polêmica. Ao menos no que se refere à arborização da Cidade que, segundo o texto que circula, está ameaçada, uma vez que revoga a Lei 613/84 que obriga ao plantio de árvores de acordo com a área e o uso das edificações e também nos loteamentos . Confira:

“O novo Código de Obras e Edificações – COE revoga a Lei 613/84 que trata de arborização urbana na cidade do Rio de Janeiro. É um golpe fatal na arborização da cidade. É a Lei 613/84 que obriga o plantio de árvores pela área e uso das edificações e também nos loteamentos . Tudo isso acabou. Esses parâmetros de obrigatoriedade de plantio de árvores devem constar do texto legal.[...] Leia mais

GABARITOS, SEMPRE ELES: A VEZ DOS JIRAUS

No último dia 21/06 foi votado na Câmara de Vereadores, em primeira discussão, o singelo Projeto de Lei complementar nº 166/2016, de autoria do Vereador Eliseu Kessler, cuja ementa é “PERMITE O AUMENTO DAS ÁREAS DOS JIRAUS NOS ESTABELECIMENTOS INDUSTRIAIS, COMERCIAIS OU PRESTADORES DE SERVIÇO, NA FORMA QUE MENCIONA”.

O artigo primeiro da proposta (grifo nosso) dispõe:

Art. 1º Fica permitido o aumento das áreas dos jiraus já existentes nos estabelecimentos industriais, comerciais ou prestadores de serviço.[...] Leia mais

TERRA ENCANTADA E MISTERIOSA

A postagem AI! QUE TERRA ENCANTADA É O RIO!, de 21/02/2013, permanece, misteriosamente, entre os artigos mais lidos neste blog há muitos meses!

Foi publicado no tempo em que o empresário Eike Batista pretendia participar, junto com um grupo de fundos de pensão, do projeto de construção de um “novo bairro”  no enorme terreno onde funcionou o antigo parque de diversões Terra Encantada, situado na Barra da Tijuca.

O post gentilmente mostrou aos leitores que a lei urbanística vigente não permitia concretizar tal intento.

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VARANDAS, MAIS VALIA E O MINISTÉRIO PÚBLICO


Centro Administrativo São Sebastião do Rio de Janeiro
Internet



O jornal O Globo informa que o Ministério Público pediu a suspensão da cobrança feita pela Prefeitura do Rio em relação ao fechamento de áreas de varandas com as chamadas “cortinas de vidro”.


Muito curioso é verificar que o MP considera uma ilegalidade a cobrança de taxa por ter sido cometida uma ilegalidade perante o Código de Obras do Município do Rio de Janeiro, ilegalidade esta que a Prefeitura aceita mediante o pagamento daquela taxa, ou seja, a taxa, uma vez paga, torna legal o que as normas legais consideram ilegal, o mesmo fechamento de varandas que agora o MP diz ser legal.

Se a Justiça acatar o pedido do Ministério Público haverá uma enxurrada de pedidos de devolução do dinheiro pago à Prefeitura através da chamada “Lei da Mais Valia“, instrumento que premia os proprietários de obras irregulares com o objetivo de arrecadar recursos para o Município.

Internet

Nota:


Além de ser assunto confuso por natureza, a própria notícia confunde quanto à questão da Zona Sul. Nesta região não é permitido fechar as varandas mediante autorização e pagamento prévio ao ato irregular praticado.

A mais valia foi tema de outra reportagem no O Globo em novembro/2015.

Ver outros posts no Urbe CaRioca a respeito.


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OPERAÇÃO ESQUISITA: ESPOLIAÇÃO URBANA NAS VARGENS, de Canagé Vilhena

No último dia 8 comentamos nota publicada pela coluna Ancelmo Góis (O Globo 28/08/2015) sobre a intenção de o Prefeito do Rio repetir ‘Porto Maravilha’ em Vargem Grande com a postagem ATENÇÃO ZONA OESTE! ATENÇÃO REGIÃO DAS VARGENS! Um mês depois aquela informação estaria em contradição com outra reportagem também comentada por este blog (O Dia 04/09/2015 – Ocupação e altura de construções serão reduzidas em bairros da Zona Oeste – Decisão parte da prefeitura, que vai anular Plano de Estruturação Urbana de 2009, sancionados por Eduardo Paes).

As cores fortes e a visão abrangente Canagé Vilhena explicam as finalidades de uma Operação Urbana Consorciada-OUC definidas em lei, e questionam a aplicação desse instrumento urbanístico fora dos objetivos a ele inerentes, e, sim, para justificar a criação de novos índices construtivos. Para o autor, no Rio de Janeiro “a política de controle de uso e ocupação do solo se desenvolve com vistas apenas para organizar o mercado imobiliário, sem interesses sociais, sem garantir as funções urbanas básicas e sem garantir as funções sociais da cidade…”, entre outras observações.

Boa leitura.

Urbe CaRioca

Site Diário do Rio
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No modelo das transações imobiliárias, Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, acabou de firmar uma Parceria Público-Privada – PPP, com o famoso consórcio Odebrecht / Queiroz Galvão para explorar uma OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA – OUC, na circunscrição do também conhecido e questionado Projeto de Estruturação Urbana – PEU das Vargens. Essa figura é prevista no Artigo 32 do ESTATUTO DA CIDADE que assim a define:

Operações urbanas consorciadas são intervenções pontuais pelo poder publico realizadas sob a coordenação do Poder Público numa área delimitada, em parceria com a iniciativa privada, com participação dos moradores e os usuários do local.[...] Leia mais

PLC Nº 124/2015 E HABITAÇÃO SOCIAL – UMA PROPOSTA BEM INTENCIONADA

Ao contrário de um de seus pares, o PLC nº 123/2015 – UMA PANACEIA EMPACOTADA, aparentemente o Projeto de Lei Complementar nº 124/2015 tem algumas virtudes, coisa rara nos últimos tempos urbano-cariocas.

A proposta faz parte do conjunto de normas urbanísticas e tributárias enviadas pelo Poder Executivo à Câmara de Vereadores no final de agosto passado, comentado inicialmente em  MAIS UM PACOTE DE LEIS URBANÍSTICAS PARA O RIO DE JANEIRO e listados em LEIS URBANÍSTICAS, PACOTE 2015 – DIVULGAÇÃO no último dia 08.

Conforme a ementa o PLC “Dispõe sobre o cumprimento de obrigações para empreendimentos residenciais, comerciais e de serviços visando à produção de habitação de interesse social e dá outras providências”, um nobre objetivo.

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PLC nº 123/2015 – UMA PANACEIA EMPACOTADA

Do conjunto chama a atenção o Projeto de Lei Complementar nº 123/2015 que “estabelece normas de incentivo à produção de unidades residenciais na cidade do Rio de Janeiro”, como reza a ementa.

Trecho de LEIS URBANÍSTICAS, PACOTE 2015 – DIVULGAÇÃO

O conjunto de propostas enviadas pelo Poder Executivo à Câmara de Vereadores no final de agosto consiste em seis futuras leis ligadas ao uso do solo no Rio de Janeiro, à isenção de impostos e à aplicação de multas, em tese com o objetivo de estimular a construção de prédios residenciais e incentivar ou punir proprietários de imóveis abandonados ou sem uso, conforme cada caso. O “Pacote 2015”, portanto, compõe-se de normas urbanísticas e tributárias.


O Projeto de Lei Complementar nº 123/2015, que “estabelece condições de incentivo à produção de unidades residenciais na Cidade do Rio de Janeiro” faz parte desse conjunto. Os objetivos listados na proposta mereceriam aplausos, não fosse a disparidade entre as modificações das leis vigentes e os decorrentes benefícios apregoados*, que vão desde o fomento à “produção de unidades habitacionais” até “adequar a Cidade a um novo paradigma, com ações de resiliência e de mobilidade sustentável, ancorado na utilização do transporte público, em detrimento do transporte individual”.



As virtudes exaltadas na extensa justificativa, por si, transformam a proposta em uma panaceia e diminuem a veracidade do discurso (v. Mensagem nº 120 de 26/08/2015).


Um aspecto parece verdadeiro: reduzir o programa dos edifícios exigindo-se menos área comum e estacionamentos fará o custo da construção diminuir, pois o PLC dispensa a construção de apartamento para zelador, alojamento e vestiário para funcionários, em alguns casos a área de recreação, e reduz o número de vagas para carros. O resto é confete. Exemplos e comentários:

Art. 4º O pavimento térreo das edificações residenciais multifamiliares, independente do número de pavimentos da edificação, poderá ser constituído por áreas destinadas a acessos, circulações, estacionamento de veículos, áreas para recreação, lazer, dependências de serviços e unidades habitacionais…

Construir unidades residenciais no andar térreo conforme o art. 4º não é proibido. Porém, o andar com essa configuração é contado no número máximo de andares permitido. O inocente artigo não menciona esse aspecto que acarreta diminuição da altura do edifício. Na prática, se ganha mais um andar útil sem a obrigação de computá-lo no gabarito. Diminuir um andar para tornar a construção ainda mais econômica deveria ser de interesse. Ou não?

Art. 6º As áreas de afastamento frontal poderão ser ocupadas por estacionamento em subsolo, desde que totalmente enterrado, e por equipamentos mecânicos exigidos pelas concessionárias de serviços públicos (…)

Afastamento frontal é área non-aedificandi criada na legislação urbana da década de 1970, espécie de reserva para alargamento futuro das ruas, se necessário, por desapropriação. Permitir estacionamento e equipamentos mecânicos exigidos pelas concessionárias de serviços públicos nessa faixa no subsolo anula a possibilidade de futuras desapropriações e pode criar conflitos entre obrigações do setor público e do particular. Note-se que construir no subsolo é mais caro, o que foge a um dos objetivos da proposta!

Art. 7º Fica restringida a uma vaga por unidade residencial a exigência mínima de vagas de estacionamento de veículos para as unidades residenciais situadas em bairros ao longo do traçado dos Sistemas de Transporte Metroviário, Ferroviário ou Corredores BRT/OTRs – Ônibus de Trânsito Rápido.
§ 1º O disposto no caput deste artigo não se aplica às áreas da XXIV RA. (…)
§ 5º Uma vaga de estacionamento poderá prender até duas vagas, desde que pertencentes a mesma unidade. (…)
Art. 8º Os órgãos municipais de transportes e engenharia de tráfego poderão restringir o número máximo de vagas, quando for recomendado na análise do impacto no sistema viário e acessibilidade.

Passa a ser exigida só uma vaga de veículo por unidade residencial, em praticamente toda a cidade (bairros ao longo do traçado dos Sistemas de Transporte Metroviário, Ferroviário ou Corredores BRT/OTRs – Ônibus de Trânsito Rápido) exceto na XXIV – Região Administrativa (Barra da Tijuca) que abrange os bairros Joá, Itanhangá, Barra da Tijuca, Camorim, Vargem Grande, Vargem Pequena, Recreio dos Bandeirantes e Grumari. O artigo não esclarece porque a benesse não se aplica à XXIV RA. A resposta pode estar no artigo seguinte. Exigir apenas uma vaga não impede que o empreendedor ofereça mais, o que, no entanto, pode ser negado se os órgãos municipais de transportes e engenharia de tráfego assim decidirem. Se a restrição não se aplica à Barra da Tijuca e demais bairros citados o mercado imobiliário na região mais cobiçada do Rio continuará livre para construir quantos estacionamentos quiser, mesmo onde também há BRTs.

Quanto à possibilidade de “prender duas vagas” – detalhe que passa despercebido e refere-se a 3 (três) vagas de uma mesma unidade – muda-se a configuração estabelecida pelo Decreto nº 7336/88 para melhorar a circulação nos estacionamentos.

Na XXIV RA, também servida por BRT, não haverá mudança de paradigma.

Art. 10. Nos empreendimentos habitacionais deverão ser atendidas as seguintes condições de sustentabilidade:
I – uso de descarga de vasos sanitários com mecanismo de duplo acionamento;
II – torneiras dotadas de arejadores nos lavatórios, cozinhas e áreas comuns;
III – registros reguladores de vazão nos pontos de utilização;
IV – arborização do passeio junto à testada do lote;
V – previsão de compartimento para coleta seletiva de lixo.
As pretensas condições de sustentabilidade são nada além do que interessantes. Qualificar aspectos que o bom construtor poderia adotar por si próprio – por exemplo, criar estacionamento para bicicletas e adotar vasos sanitários com mecanismo de duplo acionamento – como capazes de auxiliar “na redução dos custos de construção e manutenção dos imóveis residenciais (…)” e “colaborar na diminuição do enorme deficit habitacional existente na atualidade, que fomenta, inclusive, a informalidade e a favelização” por certo é um exagero.

Curiosa é a preocupação, com a sustentabilidade, de gestão que retirou 450 ha do Parque Municipal Ecológico Marapendi para construir um Campo de Golfe desnecessário.

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DIREITO DE SUPERFÍCIE A CAMINHO, DIREITO À CIDADE IGNORADO

Trata-se de novas benesses e negócios urbanísticos à custa do solo, do subsolo, e do espaço aéreo urbano-cariocas, em alguns casos mediante pagamento à Prefeitura. Leia-se: construções permanentes sobre ruas, interferência na paisagem urbana, aumento da intensidade de uso e áreas construídas nos bairros. Pode haver algo positivo. Em princípio, abrir vãos em empenas – mas, por que pagar à Prefeitura? – e permitir atividades junto às estações de trem para levar animação, parece interessante. Há que estudar cuidadosamente item a item e simular cada situação com imagens e cálculos de áreas, o único modo de vislumbrar o resultado de proposta tão intrincada.

Trecho de VENDO O RIO –DIREITO DE SUPERFÍCIE: COMENTÁRIOS INICIAIS

Em março e abril deste ano o Urbe CaRioca chamou a atenção para o Projeto de Lei Complementar nº 96/2015 que “institui a aplicação do direito de superfície para fins urbanísticos no município do Rio de Janeiro”, proposta que o jornal O Globo nominou ‘negócios urbanísticos’, e Sonia Rabello classificou de ‘uma tentativa de imbróglio jurídico’, como comentado na ocasião. =&0=&